楼市供应面积增加 年底开发商库存将达高峰

2011-06-27 20:23 浏览人数:730次 来源:经济参考报

摘要:分析师普遍表示,随着楼市供应面积的增加,如果成交量仍然没有大幅恢复的话,年底各大房地产开发商的库存将达到高峰。

由于统计数据的缺失,“全国660个城市是否有6540万套空置房”正在成为房地产市场争论的焦点。虽然对于目前房地产市场的库存多少仍有争论,但券商分析师普遍表示,随着楼市供应面积的增加,如果成交量仍然没有大幅恢复的话,年底各大房地产开发商的库存将达到高峰。

竣工面积增长市场成交低迷

一边是开发投资、施工面积、竣工面积的大幅增长,而另一方面却是成交面积的迅速下滑。券商分析师普遍表示,虽然目前各大房地产上市公司的现房存货都很少,但下半年房地产开发商的库存将呈现增长趋势。“预计到年底市场整体库存将上升20%-30%。”广发证券房地产分析师沈爱卿表示。

从2009年二季度开始,市场的反弹促使全国房地产开工及投资均加速增长,至2010年一季度同比增长达35%,为近两年来的最高增速。

中原地产研究显示,经历了一年多的施工周期后,若按2009年全国商品住宅投资额增长率18%预计,2010年十家标杆房企(保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海)新增供应面积将达到2034万平方米以上。以此计算,这些房企下半年的推盘量将达到1200万平方米,即每月平均供应面积将达200万平方米。

以保利地产为例,根据已披露的业绩报告,2009年上半年,保利累计新开工268万平方米,2009年下半年累计新开工则增加至296万平方米,全年累计新开工564万平方米。而2010年一季度,保利累计销售101.56万平方米,二季度累计销售165.53万平方米,上半年累计售出267.09万平方米。在考虑从开工到竣工平均一年周期的前提下,如果下半年成交量仍没有大幅上升,到四季度末保利地产的库存大幅上升几成定局。

中投证券数据显示,2010年6月,全国房地产开发投资5830亿元,同比增长37.9%,环比增长46.3%。在开工建设项目中,施工面积、新开工面积和竣工面积分别为23315万平方米、19037万平方米和5200万平方米,同比分别增长10 .5%、55 .2%和16 .2%。与此同时,在销售方面,商品房销售面积、商品房销售金额、住宅销售面积和住宅销售金额则分别同比降低3.2%、8.0%、5.9%和13.8%。今年1-6月,商品房施工面积为308400万平方米,同比增长28.7%;商品房新开工面积为80500万平方米,同比增长67.9%。

一边是开发投资、施工面积、竣工面积的大幅增长,而另一方面却是成交面积的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地产业分析师对记者表示,由于楼市调控新政后购房者观望心态普遍,在“金九银十”的楼市旺季即将到来之际,如果届时成交量仍然保持低迷的话,“开发商目前的低库存水平将迅速增加。”

开发商“延迟开盘”押宝调控政策“松绑”

尽管市场成交低迷,但各大房地产上市公司纷纷“延迟开盘”,即使在降价和变相降价的楼盘中,以楼层朝向、地段和户型等不太好的为主。一位地产业资深人士对记者表示,许多地产商认为在宏观经济放缓的大环境下,作为g d p的支柱之一的房地产业可能迎来调控政策的“松绑”,届时成交价格有望出现报复性的反弹,因此调整推盘节奏就成了众多开发商的对策。

在竣工面积增长和市场成交低迷的双重压力下,地产开发商的态度却十分耐人寻味。

一方面,自6月10日恒大在济南恒大绿洲项目宣布认筹者享受8.5折优惠以来,或明或暗的,万科、绿地、中铁建设等全国性开发商,也都开始“适当降价,配合调控”。但另一方面,各大房地产上市公司的“延迟开盘”也频频出现。亚豪机构统计数据显示,7月份北京计划开盘的项目有34个,包括蓝山国际、远洋东方、辉煌·云上、万通天竺新新家园、领海朗文世家等项目。然而,截止到记者发稿为止,34个项目中却仍有超过一半的项目未如期开盘。在上海房地产市场,统计显示,7月份已有11个楼盘明确表示延期开盘,另42个表示预计“7月份开盘”的楼盘,截至目前仅开盘18个,剩余24个楼盘尚未明确开盘日期。

“上市公司还想撑一撑。”银河证券房地产业分析师潘玮对记者说。她分析,在目前出现降价和变相降价的楼盘中,以楼层朝向、地段和户型等不太好的为主,而对于那些优质资源,目前的价格依然较为坚挺。一位地产业资深人士对记者表示,由于二季度宏观经济增速的放缓,许多地产商认为在未来宏观经济继续放缓的大环境下,作为g d p的支柱之一的房地产业可能迎来调控政策的“松绑”,届时成交价格有望出现报复性的反弹,因此调整推盘节奏就成了众多开发商的对策。

潘玮表示,目前房地产上市公司的现金流仍然比较充裕,如果目前这种状况持续下去,预计到今年年底,部分小规模的房地产企业的资金链将出现问题,但如万科之类的大的上市公司由于有着更多的融资渠道和资源,将能坚持更长的时间。

数据显示,上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成,然而不但没有开发商明确下调销售目标,相反却有房企上调销售目标。7月12日,恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元,比年初360亿元的目标提高10%以上。包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企也表示将在下半年加大推盘力度。分析师表示,地产商下半年加大推盘力度,也从侧面印证了未来库存高峰到来的情景。

“年末商品房库存将迎来高峰,上市房企降价压力将进一步加大。”一份分析师说。


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