《2011-2012苏州楼市白皮书》土地市场调查

2011-12-30 12:33 浏览人数:1067次 来源:搜房网

无论是住宅成交还是土地市场,相较于2010年的疯狂,2011年显然都低调平淡了许多,底价成交、频繁流拍成为今年苏州土地市场的主流趋势,尤其是进入下半年,这种趋势愈发明显。纵观全年,苏州共进行大小土地拍卖20场,其中年内3场大型土拍备受关注。年初1月土拍成为“2011苏州楼市风向标”;6月23日,限购后首场土拍遇冷;12月份土拍,34宗地块底价成交仅1宗竞价,土地市场成交历经“从水到冰”。

上半年房地产调控对苏州土地市场的影响显现得尚不明显,上演的7场拍卖会,共成交102宗地块吸金307.47亿,年初苏州一宗地块楼面价飙升最高达30291元/㎡。据搜房网数据监控中心统计显示,全年苏州共计有21宗地块溢价率超过100%,其中有18幅地块是上半年拍出的,足以可见土地竞争的温度是逐渐下降的。

下半年房企拿地意愿下降,出现溢价率地块明显减少,而底价成交地块则大幅增加,12月8日出让的46宗地块仅一宗竞价,苏州土地市场一片惨淡。如此态势是否会一直延续下去,2011年土地市场遇“熊”如何证明,本期,搜房为您独家盘点2011年上苏州土地市场运行状况。

2011年苏州上演20场拍卖会 181宗地块收入498.09亿

《2011-2012苏州楼市白皮书》土地市场调查

据搜房网数据监控中心统计显示,苏州2011年全年共进行土地拍卖20场(其中园区单独性土地拍卖占到10次),共计出让208宗地块(不包含工业用地及公共建筑用地等),除2宗因规划调整被政府收回,最终成交181宗,同比去年增幅37.12%。合计成交土地面积7578431.68平米,同比增36.83%;拍地总金额达4980932.842万元,同比增50.83%。其中,纯城镇住宅用地55宗,3697428.54平方米,成交金额2637573.313万元;商业用地100宗,占比近六成,2891911.21平方米,成交金额1587672.799万元;城镇住宅、商服综合性质用地17宗,共850654.43平方米,成交金额719720.2万元;其他性质用地9宗,138437.5平方米,金额为35966.53万元。

单就数字来看,尽管全国土地财政收入大幅缩水,但苏州土地市场在一片低迷中还是做到了全增长,无论是成交面积还是成交金额方面,均交了一份不错的答卷。

底价多、流拍多、“回锅”多,2011全年苏州土地市场足以用此来形容。在成交的181宗地块中,有120幅地块底价成交,占比达66.3%。多数情况下,开发商手中的竞价牌只是充当摆设。1月7日挂牌出让的52宗地块,11宗底价成交,6宗流拍;6月23日土拍推出35宗地块,1宗因规划调整暂缓拍卖,7宗流拍,四成底价成交;10宗流拍34宗底价成交,仅一宗地块竞拍,12.8大型土拍更是创苏州土拍史上最冷清记录。而在12.8大型土拍出让的地块中,有4宗是2011年6月23日大型土拍时流拍地块,分别是苏地2011-b-40号、苏地2011-b-43号、苏地2011-b-74号、苏地2011-b-78号。同时这四宗地块都具有共同的特征:都自降身价——起报单价纷纷下降,最高下降3352元/平方米。

在今年的土拍市场上,我们还看到中心城区及热门板块土地出让量屈指可数,基本呈现“郊区包围城市”的格局。新兴、周边城镇区域推地比较活跃,而中心城区或热点板块的地块相对较少。地块多分布在吴中区的经济开发区、临湖镇、胥口镇、甪直镇、东山镇 、光福镇、太湖国家旅游度假区等周边区域;而相城区,也多分布在渭塘镇、阳澄湖镇等板块。作为房地产一级市场,土地市场的格局变化势必牵动着楼市的格局之变。

另外,相对于主流地块的沉寂,边角料地块倒是反客为主。在今年成交的地块中,有很多地块都是“非主流”,共有22宗地块为停车场或加油站或汽车4s店以及科教用地。值得注意的是,6月23日拍出的2011-b-32号地块,作为当日土拍中最小面积的地块,虽是文体娱乐用地(博物馆)竞争却异常激烈,最终被北部新城取得,溢价达到233.33%,让人跌破眼镜。

具体看今年出让的地块,纯住宅用地成交面积约为3546270.04平方米,占总成交面积的47.75%,而商业用地和商住用地的成交面积则占比50.39%,可谓势均力敌。由于今年出让的地块整体质量平平,去年在苏州土地市场叱咤风云的大牌房企今年相对较为沉寂。今年拿地的大牌房企只有万科、中海、首开、九龙仓、朗诗等企业。尽管如此,万科、中海进军金阊区、九龙仓挥师尹山湖板块,对于苏州楼市格局的变化还是具有一定意义。

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