"老宅"成投机客房产投资新宠 博拆迁升值有风险

行家提醒部分私宅有违建行为，买家需核实房产证上的面积。

日前华贵路的西关老宅因内部维修而坍塌引起社会各界的关注

日前，华贵路的西关老宅因内部维修而坍塌，引起社会各界的关注。若从投资角度来看，这类西关老宅的升值潜力和投资价值又是如何？记者从业内人士口中得知，目前投资老城区独栋老宅的买家可分为两类，一类是看中独栋老宅的临街商铺价值的投资客，另一类则是以博取日后拆迁赔偿款的“投机客”。由于这些老旧住宅物业的租金水平较低，买家甚少将其租金回报率作为投资参考值。

文/图：记者王雯倩

“在老城区拥有一栋独门独院的老宅，听起来挺霸气，但实际情况却不是大家想得那么简单。”经朋友介绍，记者认识了有着多年商铺投资经验的陈先生，曾在长寿路购入两栋私宅的他坦言，时下适合入手的老城区私宅越来越少，地段好的物业早几年已被投资客“扫得七七八八了”。纯住宅性质的私宅投资价值不高，而且有相当一部分的私宅物业年久失修，投资客买入还得再花一笔钱修葺，“麻烦事多多，倒不如直接买商铺或写字楼产品更省心。”

据了解，目前老城区一栋私宅的门槛价因地段不同而价差较大，带有商铺性质的一栋私宅往往动辄八百到一千万元不等，而纯住宅性质的物业则价格便宜，老城区300多平方米的独栋老旧私宅，售价约200万元出头，折合单价在8000~9000元/m2之间。

楼龄老旧贷款不批

“不差钱”投资客借名置业

据合富置业高级营业经理张瑞斌介绍，目前广州老城区拥有独立产权、地段较好的西关老宅放盘较少，特别是带有商铺性质，“无论是永久商铺还是临商，愿意放售的业主并不多。”而这种独立产权的私宅又可以被分为两种，一种是未经重建的砖木或砖混结构的房屋，楼龄最短也有20年，最长可追溯到上世纪五六十年代。另一种是经过重建翻修后的框架结构或混合结构的次新房，楼龄普遍在20年以内。考虑到这部分物业楼龄老旧，银行通常不会接受对这类物业的贷款申请，投资客若想购入这类老旧物业，手头上必须有充裕的现金存款。

由于住宅限购政策尚未放松，受限购束缚的投资客对这类既有临街商铺功能又兼具住宅性质的独栋私宅，可谓又爱又恨。张瑞斌告诉记者，现在愿意放盘的私宅业主都会整栋私宅同时出售，虽然其一楼临街商铺的投资价值不容小觑，而且从价格上来看，楼上住宅部分相当于“买猪肉送猪头骨”，单价较低。但因为其住宅性质，这让部分“不差钱”的投资客铤而走险，借用亲戚或朋友名义购入私宅。

投机客博拆迁“暴富”

资深投资者看重商铺保值

满堂红市场研究部高级经理周峰表示，现在市场上有不少投资老宅的客户是奔着日后拆迁补偿款而来的，“这种物业单纯依靠买入再卖出是赚不到钱的，只能博拆迁款来捞一笔。”中原地产高级营业经理张文僧告诉记者，早在恩宁路拆迁以前，该板块的独栋私宅成交量不错，一楼有临商性质的私宅，均价1.7万元/m2。由于放售价格不算高，吸引了众多期盼一夜暴富的“投机客”围观捧场。除了冲着拆迁补偿而来的“投机客”，目前市场上还有坚持以投资商铺保值的买家和少部分带有念旧情节的“老广”。前者大多是在商铺投资市场摸爬滚打数十载的老行家，后者则是对老城区怀有浓烈归属感和传承意识的年长买家，置业私宅多半用以自住，或以祖屋的形式传给后人。

另外，在租赁方面，有街铺坐镇的私宅的租金回报率略高，以华林玉器街为例，街铺月租500~550元/m2。但若是单看其住宅月租，离地铁站约5分钟的300平方米的独栋私宅，每月租金不到3000元，远低于周边楼梯楼租金水平。周峰表示，楼宇素质与居住条件较差，令这部分老旧物业很难博得高租价，而且愿意租这类老房子的客户也是凤毛麟角，“租客少也是闹市老宅租不起价的关键原因。”

风险提醒：

注意一本证多个名

谈及这类老城区独栋私宅投资风险时，多位受访行家纷纷表示，产权问题是投资者首要关注的问题。据满堂红周峰介绍，由于这类老宅往往背负着一个家族几代人的兴衰历史，其房产权属也较普通商品房更复杂，“一本房产证上有八九个名字也很正常。”

因此，投资客在签订合约以前，必须先查清楚该套房屋的产权人是否均已同意交易，房产有无抵押。由于部分老宅有违建部分，投资客还需要确认业主所报出的面积是否与房产证上一致。此外，对于博取拆迁补偿的“投机客”而言，还可以去规划局查清楚具体明细，以防“竹篮打水一场空”。