楼市年中盘点 利好政策频出楼市回暖明显

2015-07-11 09:24 浏览人数:668次 来源:张家港日报

2015年上半年,港城房地产市场逐步回暖,特别是二季度以来,市场成交量增长显著,堪称井喷。据市房管中心统计数据显示,上半年全市新建商品房成交82.07万平方米,同比增长35.20%,其中市区成交49.78万平方米,同比增长29.08%。二手房方面,上半年全市过户面积达42.45万平方米,同比增长69.78%。

在整体宏观经济压力仍存在的背景下,中央出台的各项利好政策成为上半年度张家港楼市回暖的主要原因。在包括3·30新政、多次降息降准、公积金政策调整等在内的利好政策叠加之下,港城房产市场3月份结束了去年下半年开始的观望之势,刚性需求和改善性需求持续释放,促成了上半年市场成交的迅速回升。

“3·30新政”刺激需求释放

从中央出台各项政策方面来看,已经明显从调控转向于稳定住房消费,盘活存量。今年3月全国两会召开,确立了今年政府工作的10项主要任务,焦点聚焦在全面深化改革,并且明确提出要保持房地产市场的平稳发展,稳定住房消费成为房地产业的重要任务。

3月30日,中央五部门相继打出的房产新政“组合拳”(3·30新政),被业内称为2008年来最大力度的楼市利好政策:中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。财政部、国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,调整二手房免营业税年限,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

“3·30新政”相比去年出台的“9·30新政”进一步放开了改善型需求的购房限制,使调控期的限购限贷进一步放松,虽然张家港市场并没有限购政策,但宏观政策的调整对于市场供求双方的心理预期起到了很好的改善,助推市场需求释放。同时,“3·30新政”促进了存量房上市,减少了购买二手房的成本,尤其是二手新空房,刺激了存量房的市场流通。

从成交量来看,今年1~2月份依然延续去年以来的低迷行情,市场总体上处于观望态势,2月份春节期间受传统淡季影响,成交低迷。但随着3月份两会召开,利好信息逐步释放,市场开始回暖,成交量稳步上升;“3·30新政”出台后,市场成交更是持续上升,呈井喷之势,降息降准等利好政策叠加之下,3~6月份市场成交量逐月上涨,并且业内普遍看好后期将继续上升。这其中,刚性需求和改善性需求的释放是上半年市场成交的主力,可见政策叠加的推动作用。

宽松货币政策降低购房成本

央行年内三次降息,利率降至历史低水平。3月1日,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点 ;5月11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月28日,央行第三次降息,5年以上商业贷款利率降至5.4%,公积金贷款利率降至3.5%,均已处于历史低位。

在金融机构存款准备金率方面,2月4日,央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ,4月20日再次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这两次降准累计降幅为1.5个百分点,大型金融机构存款准备金率降至18.5%,与2010年底相当,有机构统计称,两次降准向社会释放约1.8万亿元流动资金。

2008~2009年间,央行五轮降息、四轮降准,采取了适度宽松的货币政策,有效地化解危机,促进经济回温,结果是2009年商品房、住宅的销售额和销售面积明显出现反弹。对本轮降息降准来说,房地产市场已经有了巨大变化,持续宽松货币政策在一定程度上继续刺激了市场回暖,但总体效应将不及2008~2009年显著。即便如此,央行三次降息两次降准的利好叠加在“3·30新政”等房产政策之上,对房产市场起到了重要的推动作用。

据市区多个楼盘的销售经理介绍,自多次降息后,原本持观望心态的市民由于降低了购房成本,不少开始出手购置,正是基于这些原因,新盘和二手房的刚需购房者也加快了购房步伐。

公积金政策减轻购房压力

今年,住建部出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》等多个政策性文件,要求各地切实提高住房公积金资金的使用效率。提高公积金使用效率,降低公积金贷款门槛,在一定程度上能够减轻购房者压力。1月1日,国管公积金中心发布关于提高贷款最高额度的通知,贷款最高额度上调至120万元,首付降至两成;以及二套房贷款最高额度80万元,首付降至三成。6月1日国管公积金中心又发布除此前的政策继续实施外,即使此前有过公积金贷款记录的,也不必等5年之后再使用国管公积金贷款购买政策房。

随着中央公积金政策的调整,各地积极跟进,出台降首付、提额度等公积金信贷政策调整鼓励住房消费。5月8日,苏州市住房公积金管理中心出台新政,调整公积金贷款最高限额至70万元;同时增加按借款人还款能力计算贷款额度的公式,由借款申请人自主选择;借款申请人首次使用公积金贷款购买自住住房的,首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%;借款申请人第二次使用公积金贷款购买自住住房的,取消贷款利率按首次使用公积金贷款利率1.1倍计算规定,执行首次使用公积金贷款利率。

据市区几个房产中介的负责人表示,在上半年的二手房市场回暖中,公积金新政的出台不仅增强了公积金使用效率,降低公积金贷款门槛,而且对于降低购房者的购房成本具有明显助力,尤其是此次政策调整使改善性需求也能够更好地利用公积金,使原本自有资金不足、首付不够的市民有能力选择自己中意的房源,出手购买,公积金政策的出台对港城房产市场改善性需求的释放产生巨大的促进作用。


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