卖方违约的8大“神”借口 我们应该如何攻破

2015-07-13 09:14 浏览人数:1314次 来源:城市商报

近期,面对逐渐上涨的房价,姑苏区法院受理的房屋买卖纠纷数量大幅上升,该院诉讼服务热线最近也接到不少二手房买方的求助电话:“如果卖方违约了,我该怎么办?”万一市民遇到此类纠纷该如何处理?记者对此展开采访。

买房者:卖方坐地起价,居然还理直气壮

最近,买房人李女士到法院起诉卖房人朱先生。为啥呢?

原来,当初李女士向朱先生购买一套学区房,房屋总价为140万元。李女士支付首付款80万元后,朱先生虽然将房屋交付给李女士,但迟迟不肯按约定办理过户手续。李女士后来支付剩余房款60万元后,朱先生仍不配合办理手续。李女士只能将朱先生告上法庭。让法官哭笑不得的是,朱先生的理由,居然是房价上涨,其要求加价20万元,但是李女士不同意,所以双方没有办理过户手续。

法院审理后认为,被告以房价上涨为由要求原告另行支持购房款20万元,没有法律依据。被告行为构成违约,应承担相应违约责任。原告付清全部房款之日起,涉诉房屋的所有权应归原告所有,被告应协助办理相关手续。

法官表示,多数情况下,房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续,但其可能会制造一些借口,要求将过户时间延期,在买方同意延期后,却一直不确定具体的过户时间,最终称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下,买方一定要及时发出书面催告,要求房东在约定时间签约。如果买方同意延期,则应约定具体的期限。买方应尽量不要延期,如延期应当征得房东的书面同意,否则可能因证据不足而被法院认定违约。

卖房者:房价定低了,找借口让合同无效

宋先生与陈女士是夫妻关系。陈女士名下有一套房屋属于夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍,与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场,但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至法院,以自己对妻子卖房毫不知情,房屋买卖合同未经其同意为由,要求确认合同无效。

审理中,阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效,是因为宋先生夫妻认为房子比市场行情卖便宜了10多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨,对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证证实宋先生对房屋买卖过程是知情的,在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。

千万记住:卖房意图毁约的八个征兆

姑苏区法院从近年来该院审理的数百件二手房买卖纠纷中,总结出卖方意图违约的八个征兆,提醒买房人留意。

1.拒签居间协议。2.拒收定金。3.拒签买卖合同。4.签买卖合同时提出不合理要求。5.签订合同之后拖延过户。6.愿意双倍返还定金。7.共有房屋某些所有权人签合同时不露面。8.干脆要求赔违约金而解除合同。

如何维权:请记住以下两点

1、买方可要求继续执行购房合同。

姑苏法院民五庭法官潘宇容举了一个例子。买房人于先生支付了定金10万元之后,卖房者方先生夫妇,却不愿再履行双方所签的房屋买卖合同。面对法庭的开庭审理,方先生夫妇对自己的违约行为,只表示愿意给付违约金来补偿对方的经济损失。而最终法院的判决,却使得方先生夫妻大跌眼镜,双方的房屋买卖合同仍需继续履行。

潘宇容表示:“双方之前签订的房地产房屋买卖合同,属于双方真实意思表示,内容符合法律规定,双方均不得擅自变更或者解除。房东不按合同约定全面履行义务,属于违约行为。买方可以按照合同的约定行使解除权,也可以不行使解除权,而要求房主继续履行合同,这是合同赋予买方的权利。”

2、买方也可凭购房合同主张双倍返还定金或索取违约金。

买方和卖方在签订购房合同时,会有关于违约金的条款,如果卖方违约,买方可凭合同去索取违约金。如果既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。

潘宇容表示,其实买方在交易过程中,特别要注意卖方违约细节的收集,以方便以后维权。“购房合同、卖方开具的首付款收条及交易过程的录音等,买方都可以收集起来,这样如果卖方拒绝支付违约金,买方可凭借购房合同等寻求法律支持。”


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