房企集体转型求生 一线城市房贷现分化

2015-08-17 09:09 浏览人数:667次 来源:中国新闻网

上周,一系列房地产市场数据相继出炉,反映出楼市正呈现出某些新动向。据国家统计局数据显示,1-7月份,全国房地产市场持续转好,销售量和销售面积同步增长,尤其深圳、宁波、杭州等城市,销售面积增速超过了50%,销售额增速更大,超过了70%。不过,销售数据向好的背后,房企并没有一荣俱荣,据沪深两市共公布的21家房企中期业绩显示,有12家出现净利润下滑,多家房企净利润下滑幅度超过50%。在此背景下,一些房企不得不转型求生,或剥离房地产业务,或转型为城市运营商。

另外,房地产信贷市场也出现新变化,相关机构数据显示,进入8月,除北京外,深圳、上海、广州三城二手房房贷均有明显收紧趋势,部分城市新房贷款利率和首付也逐渐收紧。租房市场方面,统计局数据显示,7月,我国住房租金价格环比连续5个月上涨,这也让业界增加了下半年我国房地产行业整体回暖的信心。

8月14日 每日经济新闻:拿地8年仅开发1/3住宅用地 新鸿基成都项目引质疑

8年前,新鸿基在成都轻松拿下“东调”战略推出的259亩大盘,意欲打造世界第五座icc项目。如今8年过去了,成都icc仅建了1/3的住宅用地,作为主体的商业还在整治地基,另有1/3用地荒芜。那么,拿地多年却开发缓慢,新鸿基地产意欲何为?

这一切都要从14年前的成都“东调”战略说起。当时政府对东郊工业企业实施搬迁,被划入搬迁名单的攀成钢片区腾出了3000亩土地,且地处东二环与东大街东沿线交叉位置上,因此备受市场关注。

成都icc所在的259亩地块,号称是攀成钢的头号巨幅地块,2007年底公开“出嫁”。成都市国土局土地出让公告显示,上述宗地编号具体为“jj46(211/212/252):2007-092”,其中规定b1及c1地块为商业金融业用地,主体建筑高度均为280米。

一位参与过当时土地竞拍会的成都地产人士回忆说,“当时以为这块地争夺会很激烈,但现场只有新鸿基一家举牌,最后底价成交,楼面价为2769元/平方米。”

如今,攀成钢板块内住宅楼盘林立,业内期待成都icc早日面市,并将之与仁恒置地广场及ifs相提并论。但新鸿基拿地8年来,仅开发了1/3的住宅地块。新鸿基地产2013/14财年年报透露,成都icc剩余部分将于2017/18财年或以后完工。

在成都某房企营销高层看来,港资房企喜欢慢开发造精品,对市场判断很谨慎。他们拿地时片区不成熟,但肯定不是资金问题。成都天坤地产副总经理赖翰林告诉记者,“根据国家相关规定,土地拍卖后两年内必须开发,否则无偿收回。”

日前,记者向新鸿基地产、九龙仓与恒基地产总部分别发去了采访提纲,截至发稿时仍未收到回复。

一位接近新鸿基成都高层的某知情人士透露,新鸿基用香港icc国际化概念设计方案,迎合国际金融机构入驻需求,方案设计及建造标准很复杂,在对接成都icc项目中,却迟迟难以落地,期间历经多次博弈。而新鸿基地产官方于2008年7月份曾雄心勃勃地说,他们要把成都icc打造成国际级综合项目典范,品质可媲美香港“维港门廊”。“现在挖地基的是b地块‘凯旋门’,设计太复杂了。裙楼的商业很复杂,技术是其一,他们请的是香港凯达环球和嘉博建筑事务所,国际规范与国内规范有冲突,调了很久。以香港看法,调出来的商业结构太痛苦了,达不到他们的商业要求,就搁置了。”上述成都某知情人士说。

此外,住宅投资增速的回升,也佐证了房企资金状况的好转和房地产市场预期的提升。数据显示,1-7月份房地产开发投资中,住宅投资35380亿元,同比增长3.0%,增速比1-6月份回升0.2个百分点。这是该项数据在经历了一年半下行之后的首次小幅回升。

然而,多项房地产数据好转所传递的楼市暖意,并未阻止房企的集体“逃亡”——海德股份作价8750万剥离房地产业务;高新发展多元化经营格局,2.5亿剥离房产业务;匹凸匹亏损2300余万后,也计划逐步撤离房地产领域;华夏幸福在战略规划中也着力压缩房地产业务所占比重,转型产业新城运营商……

房企转型的背后,是房地产行业净利润快速下滑带来的压力。wind数据显示,截至8月11日,在已公布今年中期业绩报的沪深两市21家房企中,过半企业出现净利润下滑,部分净利润下滑幅度超过五成。

房地产行业进入白银时代,净利润逐渐下滑已成行业普遍现象,而中小企业受到的压力更大,多家房企已选择“出逃”。

阳光股份在半年报中指出,住宅销售虽然有所回暖,但去库存压力依然未能完全释放。土地资源作为生产要素在一线城市中依然被开发商激烈竞争,高地价导致后期开发利润面临较大压力。住宅开发企业未来将面临利润增长的快速下滑。

华远地产在上半年的新增土地储备为0,反映出其谨慎的态度。北京是华远地产最重要的战场,东兴证券分析师郑闵钢认为,北京市场虽然火热,但土地溢价较高,土地成本的快速攀升已经进一步挤压了房企利润,华远地产可能认为已超出其承受能力,因而在北京拿地不积极。

莱茵置业在公告中称,为集中优势资源发展公司一体两翼战略所提出的体育产业,莱茵置业对资金需求较大、资金回收较慢、经营波动性较大的房地产业务进行调整及处置,以进一步改善资产结构和质量,突出业务发展方向,提升盈利能力。该公司还计划将注册名称变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”。

本报记者查询发现,上半年莱茵置业已拟向控股股东莱茵达控股集团有限公司转让杭州、南通和扬州三地5个项目的全部或者部分股权。

匹凸匹在半年报中也宣布未来将计划逐步剥离房地产业务,专注发展互联网金融。匹凸匹前身为多伦股份,今年5月,多伦股份正式更名匹凸匹金融信息服务(上海)股份有限公司。

对此,业内普遍的一种看法是,白银时代竞争加剧,越来越多的中小房企会逐渐被吞并或被迫退出这个市场,房企集中度将进一步加大。

深圳方面依然保持继续收紧态势。报告称,仅8月1日至7日一周内,深圳首套房首付上涨的银行又新增一家,截至目前,建设银行、民生银行、中国银行、交通银行已将首套房首付比例提至4成,花旗银行更是将首付提高至5成。

深圳已有三家银行对首套房首付进行调整。而利率方面,现阶段在13家可提供折扣利率的银行中,仅有汇丰银行、平安银行提供9.5折以下利率。

融360房贷分析师认为,近一个多月来深圳房贷市场大幅调整,多家银行提高房贷利率。从本周数据来看,深圳房贷市场大幅调整可能已经接近尾声,多数银行房贷利率调整已经到位。首套房首付可能还会有微调。

值得一提的是,上海在继深圳、广州后也加入了收紧大军。“融360”报告显示,上海地区农业银行、汇丰银行、交通银行、邮储银行等9家银行悄然将二套房贷首付比例4成提高至7成,兴业银行与光大银行也提至6成。

某研究院研究员严跃进表示,随着楼市持续升温,上海等一线城市的房价上涨压力有所增加。在此背景下,部分银行收紧二套房的房贷政策,继续支持首套房、刚需置业者的购房需求,可以稳定房价、支持楼市健康持续发展。


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