房地产业正在缓慢复苏 不要着急投资地产股

2015-10-08 08:44 浏览人数:644次 来源:中国经济网

中国房地产市场数据在今年利好政策刺激下,相比去年有了明显提升。9月18日,国家统计局发布数据,8月份全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨 1.7%,这是自2014年9月份以来该指标首次转正。此外,今年前8月,国内商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点。商品房销售额48042亿元,增长15.3%,增速提高1.9个百分点。

在各项数据开始攀升的同时,a股市场上的地产股股价却在不断下跌。

房地产领头羊万科a(000002.sz)的股价,在今年7月创出自2007年之后的新高,但随后就转向下跌,虽然因为控股权之争促使主要股东进行大量增持,对股价起到提振作用,但万科a在8月仍然下跌2.68%,9月则继续下跌8.55%。

另一只重要的地产股保利地产(600048.sh)就没有万科这么幸运,即使是在今年牛市最疯狂的5月尾声阶段,保利地产当月仍然下跌接近20%,此后一路下跌走出五连阴月线,5个月时间里股价遭到腰斩。a股地产指数走势与保利地产基本一致,地产市场的复苏丝毫没有传导到这里。

这说明市场并不看好回暖的房地产市场。尽管一线城市复苏迹象比较明显,但二线和三四线城市显得乏力。造成目前“弱复苏”状态的原因,主要是房地产市场的库存水平过高,特别是三四线城市以及东北地区更为严重。即便在6月份销售回暖的情况下,房地产库存水平仍然居高不下。

房价依然呈明显的分化现象。消费者在一线城市的购房意向更高,一线城市仍保持供不应求。北上广深四个一线城市7月新建商品住宅和二手住宅价格,均出现了 持续3个月的上涨。8月,上述一线城市房价领涨全国,增幅排序为深圳5.2%、上海1.6%、北京1.3%、广州0.9%。一线城市的优质地块,还是会有 房企去“抢”。但相比之下,三四线城市市场就显得有些清冷。

虽然房价有所回升,但是开发商拿地成本和缴纳相关税费较高,导致投资热情 并不高。因此房地产开发持续放缓,投资增速也在下滑。据国家统计局数据显示,1-8月份,房地产开发企业房屋新开工面积95182万平方米,同比下降 16.8%。2014年房地产投资增长率为10.5%,今年上半年再度下滑至4.6%。2014年底和2015年4月,房地产投资还一度出现负增长,近两 月才出现小幅反弹。

在拿地门槛抬高情况下,龙头房企在一线城市的生存机会更高。万科a2015年半年报显示,该公司上半年在广深区 域、上海区域、北京区域的营业收入占总82.52%。基于同样逻辑,保利地产的营收同样集中来自珠三角、长三角、环渤海三个重点区域,据其半年报显示,该 公司共有在建拟建项目235个,规划总建筑面积12210万平方米,其中待开发面积4916万平方米,一二线城市占比约为73%。

东兴证券分析认为,目前房地产行业的基本面仍较好,但房地产板块受到a股市场下跌的影响在加大,即便“金九银十”楼市旺季有利于地产股的反弹,但短期地产股仍会有较大震荡。


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