“二孩政策”终于放开了 距离换房还远吗?

2015-11-04 09:07 浏览人数:572次 来源:南方都市报

当前楼市已进入下半场,人口红利影响趋弱,二孩政策全面实施并不会马上对楼市产生较大影响,楼市需求的黄金高峰时代已一去不复返。当然另一方面,政策之下总有一批“养得起”的当生族,会推动未来住房需求结构出现革新。但无论如何,政策无法根本改变楼市增量房增速下滑、进入存量房时代的事实。

“二孩政策”终于放开了。10月29日闭幕的十八届五中全会决定,全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。而现在大家都在问的问题,除了“娃你生不生”,还有“房你换不换”?

众所周知,人口是经济最大驱动力。从长期来看,放开二孩有望刺激新一轮人口红利的形成,提高中国潜在经济增速。这意味着各类行业都将受益,房地产行业也不例外。

然而,正如经济界另一层担忧,到了要动用放开生育政策之时,生育高峰已经不可能来临了。这意味着,政策能有多大效应还真不好说呢。

笔者注意到,当前楼市已经进入下半场,人口红利对楼市影响趋弱,二孩政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大影响。

且不说从政策出台到落实、落实到决定生与不生、能不能生以及愿不愿生等重重的时间成本,最后真正的人口放大效应尚难估量,即便真的生了二孩,楼市需求的黄金高峰时代,也已一去不复返。

根据机构监测,全国重点38城存量又现上扬。截至9月底,4个一线城市的累计库存余量为3637万平米,环比上扬近5个百分点。显然,4季度去库存仍是楼市主基调。

当然另一方面,政策之下总有一批“养得起”的当生族,会推动未来住房需求结构出现革新。而如果家庭多子化成为趋势,家庭住房需求结构可能颠覆现有格局。主要表现在,刚需与改善型户型面积提高,三房甚至四房、保姆房或成标配。如果考虑到这些家庭跟父母同住,刚需置业的门槛将进一步抬高。120平方米以上的大户型、三房或四房产品将成为市场需求主流,并将持续较长时间。

不少机构判断,积压的大户型住宅有了出路,未来土地规划或有大调整,增加改善型比例。从一定程度上看这也不无道理。

这对诸多地广而人口流入不多的二三线城市来说是好消息,市场大面积产品严重积压的窘境会得以改观。

但问题还要归结到,你愿生吗?根据卫计委数据,现阶段,全国符合全面两孩政策条件的夫妇约有9000万对,假定5年内50%的家庭会生育二孩,那么将新增人口4500万,每年近900万。按人均20平方米计算,每年将新增1.8亿平方米住房需求。但并不是所有的家庭都愿意生育二孩。据人民网此前民意调研结果显示,我国“单独”家庭中愿意生育第二孩的比例仅为50.73%。

综合来看,笔者认为二孩政策对楼市的趋势影响,心理大于预期,而且尚需相当时日考证。事实上,政策很可能无法根本改变楼市增量房增速下滑、进入存量房时代的事实。


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