苏州买房卖房烦心事 二手房交易枝节横生

2015-11-06 08:54 浏览人数:623次 来源:城市商报

随着苏州一手房市场的节节攀升,二手房市场也日渐红火起来,数据显示,苏州十月份的二手房成交创出了全年新高,也推动了年成交总量进一步提高,预计到年底今年苏州二手房的成交量将达到去年的两倍左右。而在如火如荼的市场背后,有关二手房交易的各类纠纷也在不断增多。为此,记者收集整理了不少相关案例,给大家在这个火热市场里泼点凉水,提个醒。

坐地起价

安置房过户难

王某是做房屋拆迁生意的,因为需要向被拆迁方交押金,所以经常需要借钱来周转生意。张某是王某老婆的姐夫,两人即是连襟。因为两姐妹感情甚好,所以张某也就一直借钱给王某做生意上的周转用。今天借一万,明天借两万,日子久了,到2010年年底就累计了35万元的借款。因为借的钱太多,王某也一下子拿不出来,两夫妻商量后,决定把刚分配的安置房拿来抵债,把借款的35万元作为卖房款抵债给张某。谁知跟正在考虑投资买房的张某一拍即合,两人当天便在房屋里签下了买卖合同协议,约定买卖价为35万元。不久,王某拿到了安置房的钥匙,便把钥匙送给了姐夫。因为离工作地点太远,考虑到生活方便性,张某把房子简单装修后,就把房子出租了。

2015年年初,该套安置房的产权终于下来了,但办到了王某的名下。张某便要求王某协助过户,但惨遭拒绝。原因是,王某觉得自己亏了,当年这套房子市价都要40万,这几年房价又这么火,现在可不只值这么点价钱,要求张某多支付10万元。“白纸黑字写着呢,怎么能说涨价就涨价。”张某愤怒不已,一纸诉状将王某告至了法院。

“安置房在尚未办下房产证和土地证的情况下,就进入二手房市场,很容易导致纠纷。”园区法院的法官杨俊表示,近年来他也接触到不少类似的纠纷,对张某的苦恼,他表示感同身受。经过多次协商调解,讲明法律法规后,王某同意协助姐夫去办理房屋所有权及土地使用权的转移过户登记手续,配合张某将该房屋转移登记至张某名下。案件受理费减半收取,由张某负担。

法官表示,张某与王某所签署的合同,约定项目过于简单,双方并未对具体的违约责任,作出明确的约定。比如,若安置房买卖过程中,出现交房延期、一方反悔或不予办证等违约行为,该如何承担相应责任,怎么进行赔偿。因此,市民在签署房屋合同时,应尽量清晰、详尽,这样即便走上诉讼程序,相应的责任也一目了然。

烫手山芋

房子抵押权要搞清

2014年年底,刚领证的陈某夫妻经中介购得一套市价200万元的二手房作为婚房。在缴纳了5万元定金后,陈某夫妇发现卖方隐瞒了房屋已经抵押的事实。原来,卖方早在两年前就用该套房产向银行抵押贷款150万元,且抵押尚未解除,无法完成过户手续。

“喂,你好,我是买你房子的。你的贷款还没还清,我买了也没法过户呀?”陈某拨通了对方的电话。

卖方很爽快的同意再签订一份补充协议,约定陈某将首付款和银行贷款全部托管于苏州市工业园区房地产交易管理中心,并约定卖方在一周内自行通过第三方垫资方式还清房屋贷款。

陈某本以为这样就能安心等房子过户,可残酷的现实却摆在了眼前。补充协议签订之后,卖方仅是将房子钥匙给了陈某夫妇,拒绝办理抵押权解除和过户手续,甚至拒接陈某的电话,来了个“人间蒸发”。百般联系无果的情况下,陈某夫妇只得将卖方告上法院,要求法院判决将陈某夫妇托管于房地产交易管理中心的资金在房屋抵押权范围内,代被告卖方消灭与银行房屋的抵押权,由银行配合完成过户手续。目前本案尚在审理中。

法官提醒,不少市民以为二手房买卖签了合同,房子就是自己的了,实际并非如此。二手房买卖中,尤其要注意二手房的产权和抵押权问题。如果有抵押,买房人应事先了解清楚相关办理完还清贷款、解除抵押登记的周期并在合同中予以明确。由于买房人需提前支付部分购房款,买房人在合同中应以明确缔约过失责任的方式来避免自己的损失。

瞒天过海

虚假承诺不可靠

杨先生本来有一套父母留下来的房子,为改善居住条件,杨先生准备再购买一套二手房。在向房产中介咨询时,杨先生提出自己是二套房,无法筹集到足够的首付比例。房产中介向杨先生保证,可以通过操作让其顺利拿到贷款。解决掉后顾之忧后,杨先生很快在中介的帮助下找到合适的房源并签订了房屋买卖合同、支付了定金。

在办理贷款时,房产中介将杨先生的身份包装成企业高管,并将贷款用途改为购买商铺。但最终银行放贷下来后杨先生傻了眼,当初中介承诺的10年贷款变成了18个月的贷款。因还贷压力过大,杨先生放弃了购房,并向中介讨要购房中介费、贷款服务费用及相关损失。法院经审理认为,在中介的居间服务下,杨先生已签订房屋买卖合同,应承担相应的中介费用;双方委托贷款合同存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的情况,法院认定为无效,房产中介收取的贷款服务费应当予以返还;双方对损失的发生均有过错,故杨先生的实际损失由杨先生、房产中介平均负担。

虎丘法院表示,少数不法房产中介为招揽业务,会承诺能帮助购房者规避国家相关政策并帮助开具各种虚假证明。但一旦不成功,房产中介会以种种理由推脱责任,购房者将会遭受巨大的损失。因此市民最好不要轻信这样的承诺,在办理二手房交易过程中弄虚作假,否则极有可能是哑巴吃黄连——有苦说不出的。

事后反悔

后悔药未必好吃

房屋买卖双方签订购房合同后,买方如数付清定金,但卖方却未在规定期限内办理交房与过户手续,又拒不履行法院判决其返还定金并赔付违约金的生效法律文书,最终经过吴江法院的强制执行,共赔偿买主7万余元。

买方肖某与卖方林某签订房屋买卖合同一份,约定由肖某购买林某拆迁房一套,每平方价格为5500元。因未拿到房,实际总价无法敲定,故肖某在合同签订时先交定金2万元,待林某拿到房时,肖某再支付总房款的70%给林某,过户时结清全部余款。双方在合同中约定:双方若有一方未按照合同的约定履行义务,则每逾期一日,违约方应向守约方支付总房款的万分之五作为违约金,若逾期超过三十个工作日,守约方有权单方面解除合同,同时,违约方应向守约方支付总房款的10%作为违约金。合同签订后,肖某当即支付给林某定金2万元。

过了一个多月,房产中介多次向林某打电话及发出书面通知,告知其拆迁房已具备拿房条件,买方肖某已如数准备好首付款,催促林某夫妻前往中介处尽快办理交房手续,但林某不予配合。肖某无奈之下,一纸诉状将房主林某告到了法院。

法院审理认为,原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示,合法有效,对双方具有约束力。原告肖某关于解除房屋买卖合同的诉讼请求于法有据。关于违约金问题,双方合同约定违约方应向守约方支付总房款的10%作为违约金,现房屋总价为465740元,原告要求被告承担违约金46200元,不违反法律规定,法院予以支持。最终法院判决被告林某返还原告肖某定金2万元,支付违约金46200元,并承担案件受理费用,合计7万余元。  专家提醒:买房可不是小事

近段时间,由于房价涨得比较迅猛,因此二手房交易中各类坐地起价、随意毁约的纠纷也逐渐增多。中介业内人士提醒,买房不是一件小事,市民需要自己多留心,最好事先做做功课,了解些二手房交易的知识与注意事项,千万别以为只要找个中介,签个合同就完结了。

■注意事项一

核实卖方身份,选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书,这是买二手房注意事项的前提。

■注意事项二

确认产权

要了解产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。此外,看看产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,该房屋是否有房屋共有权人等等。如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

■注意事项三

核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买:1.已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋。

此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后才能出让。

如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。

■注意事项四

关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。

■注意事项五

保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。


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