6.8万亿住房公积金开闸 楼市股市投哪个?

2015-11-23 09:09 浏览人数:935次 来源:东方财富网

国务院法制办20日公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,公开征求社会各界意见。修订送审稿除放宽了居民公积金提取条件(注:包括购房、装修、交房租、物业费等等)外,还放开了住房公积金管理中心申请发行“住房公积金个人住房贷款支持证券“(注:一种债券)的权限,并可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。(注:前者可以简单理解为发债、后者可以理解为购债)

上面一大堆术语,比较复杂,我们请出万能的小明来解释一下:

小明是个二线城市的普通白领,每月缴800元的住房公积金,交了5年,现在他在公积金管理中心的账户有大概5万元银子,他公积金贷款上限为30万元,他买房用去了5万元的余额,那么他还欠公积金管理中心25万元。

这25万要根据小明每个月的缴存公积金来还钱。公积金中心等于就有了一个对小明的25万的债权。把这个债权打包资产证券化后,就相当于这个债权卖给了比如金融机构,金融机构就要给公积金中心一笔钱受让债权,公积金中心就变相融资拿回这25万。

换句话说,这一重大改动,打通了住房公积金与资本市场之间的通道,使得住房公积金管理中心可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金,公积金管理中心可以把募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房,也可以用来购买地方政府债券、政策性金融债等实现资产的保值增值。

有学者称,这一条的增加,就使得中国的住房公积金管理中心变成了类似美国的房地美和房利美。以后甚至中国的住房公积金管理中心可以单独成立公司,上市发行股票等等。

那么住房公积金管理中心理论上的购债和发债规模有多大呢?

截至2015年7月底,全国住房公积金缴存职工数量为1.1亿人,缴存总额为8.31万亿元,提取总额为4.34万亿元,缴存余额为3.97万亿元;累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元,贷款余额为2.88万亿元。

3.97万亿+2.88万亿= 6.85万亿

其中,缴存余额3.97万亿是可以用来购债(包括地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等)的,而贷款余额2.88万亿是用来资产证券化的,即通过发行债券(住房公积金个人住房贷款支持证券)的方式盘活。

当然,6.85万亿中的部分资金会被留存以保证居民支取和贷款的需要,剩余部分的资产证券化也需要等待详细的时间表,但该消息的放出,对房市和债市而言的影响,丝毫不亚于养老金入市之于股市,而对股市的影响也是深远而强烈的。

房市

该条例可以看作国家出手“救房市”,住房公积金管理中心通过将公积金贷款打包出售的方式释放被存贷比冻结的公积金贷款规模,将有助于居民支取公积金缴存余额用于购房,消化住房库存。这对房地产市场的远期支持可以远超数万亿的规模,而去年房地产的总销售额不过8万亿不到,当然这个规模不是一下能释放的,而是逐步释放的,也许可以减慢房地产调整的速度。

此外,送审稿进一步明确了住房公积金管理中心可以“通过贴息等方式进行融资”,(贴息融资,简单的说即公积金贷款余额紧张的情况下,住房公积金的贷款由商业银行提供,利息差额由公积金管理中心补足)。货币问题学者黄生指出,这意味着国家在压低住房抵押按揭贷款的利率。公积金管理中心通过发债募集资金,然后低价贷款给个人购房者,因为住房公积金贷款利率比银行低,同时又打通了资本通道,使得低利率资金理论上可以放大无数倍。确实是一次史无前例的放水。

债市

公积金账户缴存余额3.97万亿,相当于新增3.97万亿资金可用于购买aa+评级的地方政府债券、国开债及公积金资产证券化产品;公积金账户本身潜在发行债券的规模为2.88万亿。

住房公积金入债市,大大改善了债务风险。据权威数据显示,2015年地方政府债务限额为16万亿元,一块是截至2014年末的全国地方政府债务余额15.4万亿元,一块是今年3月全国人大批准的2015年地方政府债务新增额度0.6万亿元,截至目前,地方债券发行规模为3.39万亿元。此次公积金入市资金可购买1年间全国地方政府债券发行量,提供了巨大的债市的资金来源,虽然公积金不可能一次性配置到高仓位,但未来债市资金供给增加不可避免,将导致债券市场总体收益率水平进一步下降。

同时公积金中心还可配置政策性金融债,相当于向三大政策性银行变相放水,低成本资金将进一步流向市场,总体无风险利率中枢将下降。而购买公积金资产证券化产品,也为公积金资产证券化提供有力保障,将加大公积金资产证券化进程。

股市

在资产荒的时代,债市目前已囤积大量资金,住房公积金配需需求增加导致的新发行债券的利率下降趋势不可阻挡,债券市场的总体收益率水平将下行。由此可能挤出部分风险偏好高的资金投向股市,股市有望迎来久违的增量资金。甚至有朋友兴奋的表示,这次放水有可能使股市重回类似2008年底到2009年的上升渠道。

从直接影响上看,住房公积金的大放水有望短期刺激地产,其实上周地产板块已经有所异动,而一线城市房地产股的安全边际无疑更高。其次间接改善了银行不良资产的状况,缓解了信贷危机,这有利于提升银行股的估值。再次,中国的利率改革进一步深入,大金融公司的多元化发展之路再次印证,从直接影响来看,2.88万亿公积金贷款的资产证券化,如果按照千分之二的承销费来计算,大约增加57.6亿元的承销费收入,相较于目前券商和银行行业的盈利水平确实提振不多,但金融市场不断增加的增量业务将使得该板块再次收到关注的亮点。

同时大金融(证券、银行、保险)板块是目前a股估值最低的板块,其中券商业绩的确定性和未来空间无疑最具想象力,有望受到资金的持续关注,其次依次是保险、银行。

除了大金融和一线地产外,住房公积金3.97亿的购债资金不可小觑,而政府债的投向大致不外是铁公基等,a股君对券商股风雨不改、坚定看多的判断能否验证,大蓝筹能否起舞, 创业板又将走向何方,我们拭目以待。


张家港房产网为您提供张家港房产资讯张家港二手房张家港租房信息!了解更多张家港楼盘信息请访问zjgfdc.com

zjgfdc.com 张家港房产网 客服/业务:0512-52036906 (微信同号) 苏ICP备20005318号-3
本网站所刊载的所有楼盘资料(特别是楼盘价格等)及图表、二手房房源租售信息等仅供参考,不声明或保证其内容的绝对精确性或可靠性。