房地产税来了!酒店式公寓确定要征税?

2015-12-10 09:13 浏览人数:553次 来源:每日经济新闻

房产税如同祥林嫂一般一谈就是十年,却始终未落地。不曾想,官媒新华社却在近日爆料称,房产税和城镇土地使用税要合体成新的房地产税了。

新华社援引专家的话说,未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。其中经营性用房倾向全面开征房地产税,但在房地产税法通过后,应立即停止征收房产税和城镇土地使用税。税基要按照房地产市场价值评估,且每几年更新评估价值。

之前,可从来没有按每年的评估值征房地产税。这也就代表,房地产税将首先在商办类物业开征。目前,市场的商办类物业包括商铺、写字楼和酒店式公寓。

向商用物业征税也不容易

其实早在去年,邦爷就曾从权威人士处了解到,房产税推广可能先从经营性物业开始,而后逐步扩展到住宅。对于住宅的征收,则更多是针对多套房持有者及部分高端住宅征收。

虽说,对于普通购房者影响不大,但是对于商用物业来说,打击程度是巨大的。

为什么?如果真按照上述政策征收,那么,经营性物业诸如酒店式公寓这一类产品,恐怕更要无人问津了。

之前邦爷就有个朋友想卖酒店式公寓,被告知要交的税可以达到总房价的30%~40%,吓得他再不敢卖房。在这样的背景下,还出台房地产税,向经营性物业全面征收,谁还敢买啊?

之前邦爷写的《上海或出台商用房“限售令:酒店式公寓将成“绝版”》中已经提到,商业用房是目前房地产市场库存积压最严重的,如果房地产税一出台就向商办征收,那对商办物业的打击显然很大,更不利商办楼的销售。

但应该看到,习近平总书记近期中央财经领导小组第十一次会议上要求化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

新城控股高级副总裁欧阳捷也在自己的个人公众号上呼吁,减轻商用房的买卖税收成本,激活商业用房的二手房交易,以更好地解决商用房去库存问题。

从这个角度看,房地产税未来向商办楼征税虽有可能,但短期内不但不太会立即实施,还有可能出台各种新政减免或暂缓商用房税收征收,以先去库存。

1.房产税/房地产税傻傻分不清楚

我国的房产税1986年10月1日起就开始征收了,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,征收范围限于城镇的经营性房屋。

新的房产税试点工作已经于2011年1月28日分别在上海和重庆两个直辖市开始进行。

上海市对新购房屋征收房产税,居民家庭人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税。

重庆市首批纳入征收对象的住房为:征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房,以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房,税率为0.5%~1.2%之间。

而房地产税是一个综合性概念,这次只纳入了房产税及城镇土地使用税,在更深入的改革后,将纳入契税、土地增值税、耕地占用税等其他与房地产经纪运动相关的税种。

2.城镇土地使用税是什么鬼?

个人购买非营业性质的自住用房不用缴纳这个税种,就让我们pass吧!

3.为什么税收归地方财政?

顾云昌说,根据国际通行做法以及先前的房产税,房地产税是属于地方税种。

先看看美国。美国房产税主要是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,其中七成会用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境,从而让学区周围环境改善,房价也自然升值。

在中国,未来地方政府也可能将税收用于支付公务员工资、基础设施建设、义务教育等等。美国的房产税年年征收,美国人民却认为理所应当,必是从中尝到了甜头。

作为地方税种,将由全国人民代表大会决定是否立法征收,中央可能会给出参考税率,以及征收框架。具体再由地方决定是否征收,结合各自经济实力决定免征面积多少,税率多少。

有人担心,欠发达地区与发达城市将进一步拉开差距,顾云昌说,政策上应该会有倾斜,鼓励大家去中小城市买房置业,而一线城市很可能会有较高的税率。

4.房地产税可以调节房价?

在德国是这样的。在德国要购置一栋房屋,首先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税,房屋买卖还要缴3.5%的交易税,买卖盈利缴纳15%的差价盈利税,十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。只有当房产变成文物,而且维护费用超过房产收益时,才可以提出免税申请。正由于德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者,向土地与房地产征收浮动税率,这才使得德国房价长10年未涨。

但在中国,根据中国指数研究院发布的报告,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,但成交均价并未出现明显下跌;第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。专家也说,房产税对上海、重庆房价的抑制作用可以忽略不计。

5.真能支撑地方财政收入?

重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例,当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元,而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%,到2012年也仅有1.4亿元。

再根据《2014年上海预算草案报告》,2014年上海市预计征收房产税27.6亿元,只有土地出让收入的1.7%。

从试点城市可以看出,这对地方政府的财政支持微乎其微。而征收房地产税是否会抑制房产消费热情,导致手中多套房产的人大量抛售,这将是改革的阻力。

6.不是一次性缴税,是否会加重税负?

房地产税的改革,是将大量集中在交易环节的税种转移到保有环节,也就是和美国一样,年年交。这样是否会加重老百姓的税负?

要知道,本在交易环节的税收金额就能占到商品房成交总价的10%了。顾云昌说,房地产税的缴纳时人人有责的,只要有房子就应该缴税,只是每个人缴纳的额度不一样。未来会不会针对小户型、低收入群体进行减免,对超出城市水平很多的房产会不会税率递增,现在还不得而知。

那么新的房地产税缴纳标准是什么?是按房子套数、家庭人均面积、购房单价还是别的什么这都不得而知。我们只要知道房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节,征收对象是有钱人,对普通老百姓的影响并不大,也就相当于房地产行业里的“奢侈品税”了。


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