房价疯涨 买涨心理添了把苏州楼市虚火?

2015-12-19 09:06 浏览人数:1070次 来源: 城市商报(苏州)

房价涨涨涨 投资者买买买 疯涨的房价透支着购买力

降息、降准、降首付、公积金新政……一道道的楼市宽松政策在今年不断袭来,在如此8年来最强政策的刺激下,苏州楼市量价飙升,成交量创10年来新高。楼市的红火映衬着股市的“萧条”,投资客蜂拥而至,进一步助推了下半年苏州楼市高潮迭起。抢光、秒杀等原本多用于网购的词语,如今频频用在了楼市中,似乎苏州楼市天天都在过着“双十一”。而在爆热的楼市中,也有业内人士开始担心,疯涨的房价,透支的购买力,会给明年带来什么样的影响力?

热现象1

今年苏州楼市涨不休

盘点2015年苏州楼市,几乎人人的第一反应都是“涨价”。一直以来,苏州楼市都以稳健著称,保持着平稳增长的态势,但今年苏州楼市却呈现了其令人看不懂的疯狂一面。尤其是今年下半年以来,无论是成交量,还是地价和房价均出现爆发式增长。

根据搜房网数据监控中心数据显示,在调研的142个住宅项目中,就目前最新房价与1月初房价对比,涨价盘122个,占比85.9%;降价12个,仅占8.45%;基本不变者8个,占比5.63%。

结果可见,涨价盘以压倒性的气势成为主流,其中,超过半数的楼盘涨幅在2000元/㎡以上。早在9月就提前完成年度任务的园区天地源七里香都在经历了3个月封盘不卖之后于上一周末首度解封开盘,洋房最新报价30000元/㎡,相比其1月价格,以高达14000元/㎡的涨幅不仅成为房价高地园区的涨价先锋,也成为全苏州领头羊。目前来看,只有少量项目因尾盘、新开盘或产品不同等而选择下调价格或不变。

值得注意的是,从区域成交均价走势来看,全市(不含吴江)5个区县,近年来首次出现了5区同涨的情况,最大涨幅在姑苏区,其11月报价18923元/㎡,相比1月的成交均价上涨6043元/㎡,涨幅达46.92%;其次是新区,涨幅为38.84%;而后是园区,涨幅为25.90%。此外,从10月开始,苏州各区房价包括相城在内均以全线破万,其中园区和姑苏11月成交均价已直逼2万元/㎡。

热现象2

楼盘“变脸”真的快

房价的上涨缘于楼盘“变脸”快,有不少楼盘开一次盘,几乎就是涨一波,但依旧挡不住购房者的热情追捧,“日光盘”、“秒杀盘”不绝于耳。

据搜房网房天下不完全统计,今年年内苏州市区(不包括吴江)至少有21个纯新盘入市。而值得注意的是,这些项目的最新报价与首开价相比,无一例外都是上涨的,且涨幅基本都在1000元/㎡以上,最高达6000元/㎡。

其中,吴中山湖一号三期中海双湾锦苑10月24日首开价毛坯高层11000元/㎡,精装高层12000元/㎡,最近一次开盘已均涨3000元/㎡;园区金辉尊域雅苑10月27日首次开盘,当时整体均价16000元/㎡,如今已是18000元/㎡,涨2000元/㎡。

此外,如今大热的一些新兴板块,如尹山湖、高铁新城、科技城、苏州湾等去年还是一片8字头9字头的价格洼地,而今年,那些后以往曾以低价打动人心的楼盘都已“翻身”,破万不说,翻倍的也大有人在。

冷观察

楼市火热

还能持续多久

不可否认,四季度苏州楼市继续红红火火已成定局,但业内人士表示,不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情,在今年四季度楼市“翘尾行情”之后,苏州楼市2016年如何发展才是关键。

地产业内人士分析,从整个中国房地产情况来看,如今,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,不过从苏州目前情况来看,“去库存”并不是个问题。

专家认为,对于购房者,尤其是投资性购房者来说,要注意,目前的热闹是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着危机。而这场危机极有可能近年内就爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“日光盘”也就很难频现了。

换一句话来讲,今年“330新政”以来,苏州楼市的量价齐升,主要是过去积压需求的集中释放,而随着这一波巨大需求量的集中释放,也会带来相当程度的市场需求透支,苏州楼市再接下来几年内再次回到调整期的可能性将急剧提升。

此外,也有专家认为,今年以来土地市场高溢价、“地王”频现,也是导致楼市可能进入调整期的一个因素。今年市场成交量的反弹使得开发商信心膨胀,在土地市场疯狂拿地,如果这样的“地王”拿地成为常态,那么市场很可能很快将走向另外一个方向:疯狂之后的市场调整期。从历史经验来看亦是如此,比如,2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。

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一场土拍一场热

不得不说,土拍历来都在苏州的楼市推动中扮演着重要的角色。今年苏州楼市一共历经6次土拍,几乎场场地价轻松赶超房价,也在一定程度上推动了苏州房价上涨。

第一次土拍——6月3日新政后首场土拍。

2015年6月3日,吸金130亿的苏州土拍落下帷幕,成功上演了一场“狼多肉少”的抢地之争。其中,东方大道4号地块与5号地块,分别被华润和万科以7字头楼面价高调竞得,其中万科楼面价7097元/㎡,华润楼面价7830元/㎡。相比于这两年风头正劲的尹山湖版块和独墅湖东岸,久居“冷宫”的独墅湖西终于因本次土拍声名鹊起。

第二次土拍——7月3日园区土拍。

7月3日的园区土拍仅两宗地参拍,但竞争激烈不亚于虎口夺食。其中最受关注的莫过于湖东02地块,海亮以30.6亿竞得,楼面价15992元/㎡,溢价率113.23%,刷新湖东楼面价。土拍后,湖东房价在一月之间历经两次涨价潮,如今这后遗症似乎还未停止。

第三次土拍——8月21日首场网上土拍。

8月21日,苏州首场网络土拍开启。这次土拍得益最多的是相城,不仅中锐、中粮和绿地三大房企大鳄进驻相城,而且中锐6.9亿元拿下的2015-wg-6号地块,楼面价12285元/㎡,刷新相城楼面价的同时,也标志着相城地价首次破万。

第四次土拍——9月7日姑苏土拍。

9月7日下午姑苏区劳动路2宗优质地块正式挂牌出让。最后结果:深圳联新以40.4亿竞得位于劳动路南、胥台路东的苏地2015-wg-19号地块,楼面价13712元/㎡,溢价率64.96%;而位于姑苏区劳动路南、桐泾南路西的2015-wg-20号地块则被一科科技以总价39.6亿、楼面价15141元/㎡竞得,溢价率83.63%。

第五次土拍——9月29日土拍。

此次土拍共计成交60.78亿,最高楼面价31005元/㎡,最高溢价率118.33%。其中,天房拿下的姑苏留园周边24号地块以31005元/㎡的超高楼面价成为单价地王,而建发集团以37.27亿总价拿下的苏地2015-wg-27号地块则成为本次土拍总价地王,其11062元/㎡的楼面价使得尹山湖房价在一朝之间直逼1.5万元/㎡。

第六次土拍——11月24日年底最后一次土拍。

11月24日,如果不出意外,这是2015年最后一次大型土拍。土拍包括了新区浒墅关、吴中木渎以及城区、相城高铁新城等多个地块,吸引了中海、万科、新城、招商等20余家房企报名。据统计,拍地总金额94.002亿元,最高溢价率149%;苏州最后几个价格洼地几乎全被沦陷——吴中新地王诞生,楼面价高达15865元/㎡;木渎新地王也被刷新,楼面价9784元/㎡;高铁新城地价创新高,楼面价8209元/㎡,最后,连浒关楼面价也破7字头。


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