释放小产权房合法化信号 可投资农庄了?

2015-12-26 09:06 浏览人数:804次 来源:每日经济新闻

对于19日-22日召开的中央经济会议提出的“未来将取消房地产交易的过时限制”,很多人关注的是限购取消,却很少人注意到,还有一项重要的房地产交易限制,也将慢慢成为过时限制,那就是小产权房交易。

放开小产权房的信号

最近,上海就完成了农用地信托融资的首单:

周浦农业投资管理有限公司将371.766亩土地承租权作为标的物,交由交银国信,进而将土地转租给专业的运营方——上海界浜蔬果专业合作社,由其开发周浦花海生态园并进行后续运营管理。

这是小产权房交易合法化的信号啊!有木有~

众所周知,小产权房土地性质属于农村集体建设用地,之前交易的最大障碍是农村集体建设用地的流转。因为农村宅基地属集体所有,村民只享有使用权,不得买卖、不得质押,即使转卖小产权房也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续,而且行为实属违法,这也是小产权房合法化的最大障碍。

但近些年来,随着我国农业生产力的迅速发展和城镇化进程的加快,原先的农业经营体制已不适应我国工业化、城镇化发展的新要求。

而且现在连农用地都可以借助信托,交易土地承租权,那么农村的集体建设用地显然更具备交易可能,小产权房合法化又近了一步。

借助信托释放小产权房价值

不过,虽然现在农村集体建设用地已经开始试点流转,依然土地使用权的转让、土地性质的转变(目前流转后土地还是集体土地)等问题还有待明确,但这已经给了小产权房很大想象空间:

具体做法就是借助土地使用权信托。通过经营权的交易,成立资产管理公司,在广大农村或者城乡结合部地区,找一些类似于农家乐的生态旅游设施用地,统一集中收购小产权经营权,由资产管理公司统一经营管理,同时给予当地农民以租金收益,再通过信托资金的支持将规模进一步扩大。

其中又可以有几种途径:

?纯粹融资,信托计划标的是转让产权房经营权下租金的收益。把收租进行暂时性让步,信托计完成后对项目进行回购,部分偿还信托本金和利息,及农民部分的收益部分还了之后,就是自己收益了。

?资产管理公司以十个项目进一步成立运营公司,让信托公司入股,这个时候信托公司不是纯粹融资通道,而是股权投资方,直接进入到公司运营,可以设立相关计划,进行融资,向运营公司提供股东贷款和借款,具备土地所有权的人将土地及地上建筑物托给信托公司,进行施工、开发、筹措资金,并进行运营招租和管理,能几何倍增长收益和效率。

其实早在2013年,党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。

农村土地整治可以流转以后,国家成立类似于住房保障银行的机构,可以收宅基地(农民通过宅基地的转换,把地给银行),收了地之后,积少成多把地转手给资本,再引进一些产业,这样的路有很大现实意义。

去库存最可能的手段

在中央经济工作会议上,去库存是明年的五大任务之一。让农民买房,是解决库存的一项办法,而农民要想在三四线城市买房也没那个经济实力,如果小产权房可以交易,农民的购买力将得到释放,往大了说,可以激发农村的潜在增长力,这对去库存也是一个很好的推动力。

农民一旦有了钱,就有了进城落户的资本,目前三、四线城市是高库存集中地区,往往也是农民工入城的首选地区。如果降低三四线城市户籍准入制度,同时在购房补贴等方面给予农民工与市民同等的待遇,库存问题便解决有望。所以说,土地可以流转的意义不止于增加一种交易物类型这么简单。

但需要注意的是,三条基本底线:第一,不能改变土地所有制,即农民集体所有。第二,不能突破耕地红线;第三,不能损害农民的基本权益。

 


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