央行楼市新政解读:贯彻去库存的政策导向

2016-02-03 09:39 浏览人数:848次 来源:财经网

此次政策的出台,实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。而且从市场预期看,能够较好撼动去库存市场的绝招,只能是商业银行贷款政策的继续放松。因为从很多政策看,包括住房公积金等政策,实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看,也基本上在一个相对宽松的政策。而商业银行贷款的政策放松空间却依然很大。此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说,都有积极作用。对于首套住房来说,商业银行贷款从过去的三成首付变为25%的首付已经属于较大的宽松政策表现。而现在继续赋予降低5个百分点的做法,实际上就是回到了两成首付的做法。降低了首付比例,对于购房者来说是一种购房成本的负担。而对于改善型置业的群体来说,过去要获得三成首付,需要还清首套贷款,但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策关怀。

此次政策给予了各地信贷政策调整的自主权,允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况,积极调整首付比例。当然,两成首付的比例,使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇,确实很有激励性。

从省钱的角度看,此次政策后,对于一个购房者来说,过去购买一套100万总价的房子,需要首付款为25万元,而现在首付款则降低到了20万元。某种程度上,有5万元的购房成本可以通过按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中,即通过20年或30年的贷款期限偿还。此类降低首付的做法,确实能够降低购房者的购房成本。

当然对于一线城市的购房者来说,实际上可能喜忧参半。对于一些限购群体的人来说,可能不能享受此类利好政策而干着急。而对于一些有购房能力的群体来说,面对高房价和房价过快上涨的态势,可能会积极入手。这在春节前可能还会形成一波成交高峰。

对于北京上海等一线城市来说,在喜迎新的宽松购房政策的同时,一定要警惕房价继续上涨的风险。实际情况或是这样,此类城市可能不会继续下调首付比例。因为此次政策说的两成是允许地方按实际来调整,而不是要全国统一实行。所以北京上海等房价上涨压力较大、去库存压力不大的城市,并不会尝试此类政策,而是沿袭过去的老政策。

从目前购房的首付比例看,在商业银行贷款方面,过去几年是按照30%进行的。而后关于调整到2成首付的呼声很高。到了2015年10月份,随着购房政策的调整,首套房商业贷款的比例调整到了25%,并没有一次性调整到2成首付。而在2月2日的政策中,实际上并不是说全国统一按照2成首付进行,而是按照各地的实际,制定新的贷款政策。所以可以预计的是,在2月3日开始各地商业银行和住房管理部门,会快速根据当地实际制定新的房贷政策。但从市场预期看,部分城市是愿意采取2成首付的做法来活跃当地的房地产市场的。

限购政策和一些房价上涨过快的城市,实际上对于此类政策可能是无动于衷的。对于限购城市来说,此次文件就已经明确了不进行调整。而对于房价上涨过快的二线城市,包括苏州等城市,也预计不会有调整。因为房价上涨压力过大,盲目下调并不科学。而对于一些大城市周边的三四线城市来说,比如京津冀的燕郊、廊坊,长三角的昆山、嘉善,珠三角的东莞、惠州等,要看当地政府的楼市调控意识,一旦下调,市场交易会快速飙升。因为此类地区的购房购买力还是比较强的,而且部分购房需求会从限购城市中转移到此类城市中来。而中西部的三四线城市放宽后并不会出现市场交易飙升的态势,预计在春节后会逐渐显示出政策的积极效应。


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