时评 房地产契税营业税减免新政的冷思考

2016-02-22 09:47 浏览人数:2440次 来源:观点地产网(广州)

春节长假后第一个周末到来之前,三部委再派房地产救市“大红包”。

2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,自2016年2月22日起执行。

在契税政策方面,《通知》指出,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

而关于营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

在实施范围上,北京市、上海市、广州市、深圳市本次可执行的契税营业税优惠政策只有第一条第一项:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

上述城市以外的其他地区适用该通知全部规定。

这是继春节前非限购城市下调房贷首付比例后,中央层面再出税收优惠政策。而众所周知的是,去库存是此次新政颁布的最大动因。

国家统计局数据显示,截至2015年12月底全国待售商品房住宅的面积高达4.5亿平方米,同比增长11.2%。当然,这还不包括房地产公司在建的项目和未开工的土地储备。

据研究机构数据显示,全国待售住房面积加上在建部分总共超过60亿平方米。

2016年已被认为识中国房地产真正的“去库存”元年,在宏观经济转型升级的艰难大环境下,巨大的房地产库存去化量,将是衡量房地产企业未来发展的砝码。

对于房企而言,此次契税营业税减免新政出台之后,应积极调整推盘节奏,抓住去库存“窗口期”,因为我们并不能保证未来政策和市场环境不会出现变化。

同时,应该通过调整自身的城市布局,优化储备项目结构,在产品设计上合理配置90平方米以下和90平方米以上的产品比例,降低企业运营风险。

在分化的市场格局下,房地产依然面临巨大风险,特别是一线城市房价继续走高,而大部分不具备产业支撑、人口缺乏吸引力的三四线城市,政策效果或许有限。

有研究机构预测,首付比例下调配合税收优惠,将会促进改善性需求加快入市,重点二线城市更加受益。但由于此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点,政策的边际效应或许没有预期中的那么大。

而且,此次交易税费调整后,主要受益的是90平方米以上户型,符合去年以来管理层扶持改善性需求的思路,也将进一步延续改善型房源的去化力度。

因此有分析认为,新政不会带来全国性的房地产价格上涨,同时仅靠房地产也不可能改变经济下行趋势,因为销售回暖或许只是局部。


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