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记者实探江西三四线楼市:维权阻止不了降价 有楼盘卖出一套就成销冠

www.csfcw.com 2018-10-29 点击:( 887 ) 来源:镁刻地产

 今年处于“金九银十”中的江西楼市比以往萧条了不少。在上饶市,“镁刻地产”记者看到,尽管许多楼盘的高音喇叭、横幅海报依然“红红火火”,但售楼部的人气却冷冷清清。

记者调查发现,网络流传的楼盘遭遇业主围攻情况基本属实,“维权”似乎成为上饶楼市的常态。

维权的直接导火线是楼盘降价。在上饶,不少楼盘直接降价,降幅多的可以超30%,8~9折的优惠更是成风而起,甚至精装变毛坯、开设特价房、卖转指标房等各类形式的变相调价层出不穷。

在江西的另一座城市——九江,楼市也很难称得上景气。买房要签保密协议,卖掉一套就成销冠……一些啼笑皆非的故事正在上演。

从风风火火到渐生变数,这里记录的是江西三四线城市的“样本故事”,“镁刻地产” 记者在实地调查中还原了“故事”的更多细节。它如何发生,又将如何发展。

记者实探江西三四线楼市:维权阻止不了降价,有楼盘卖出一套就成销冠

记者 吴若凡 摄

维权也阻止不了降价

记者走访了上饶多个因被维权而引发全国关注的楼盘。

文澜府是上饶楼市遭遇业主维权较早的楼盘之一,今年9月,因降价引来了大批老业主围攻售楼部。

置业顾问告诉记者,文澜府6月第一次开盘价格在8000~9000元,最高约10500元。现在项目一期在售的价格比首次开盘降了1000元左右,大部分房源在7000元,均是毛坯房。

不过降价确实带来了效果,文澜府8月的网签备案量为201套,在区域遥遥领先。

记者实探江西三四线楼市:维权阻止不了降价,有楼盘卖出一套就成销冠

记者 吴若凡 摄

但要论维权最厉害的楼盘,也正是降价最厉害的楼盘——信州府。

该项目去年12月一期开盘时精装均价1万元;后续开盘去掉了装修,毛坯价格在7000元左右,降幅达30%,由此引发了部分一期业主的打砸。也有业主反映,维权诱因复杂,该项目还存在屋顶漏水等部分质量问题。

维权并没有阻止项目降价的脚步。如今带精装的价格也仅为9000~10000元。以一套146.8平方米的房源为例,报价约154万元,实际卖价为123万元,相当于打了8折。若全款付清,还能享受折上折。

不过置业顾问表示:

这些精装房属于“特价房”,是公司对小区老业主的回馈,所以需要向老业主买指标才能购买,而从老业主手上买房这中间会产生一笔“转让费”。

“这其实是安抚,是变相给老业主的一种补偿。”有熟悉该项目的人士直言,这些特价房楼层普遍在1~5层,不是很理想。

自此项目没有再遭维权,但人气并没有显著提升。置业顾问直言,每天多数访客都是看看,消费很谨慎。

在另一个项目——天樾,国庆节的特价活动竟还在继续:业主自购可享85折,价格在7400~8600元。

项目首次开盘价格在9800~10000元,如今价格降到8300元,相当于打了88折。而且在88折计算的总价之上,还能打折。

果不其然的是,该项目也因降价被购房者围攻。这些此起彼伏的维权现象引发一些业内人士唏嘘,“如今的上饶楼市,降价和维权相生相克一般。”

“特价房”要签保密协议,并以员工亲友身份购买

不过,从火热到转冷,这个市场所花时间并不长。

以九江市政府机关单位拟迁入的新区八里湖新区为例。

2014年下半年,该区域在大型规划下成为“新贵”,保利、碧桂园、恒大等大型企业接踵而至,区域新盘也倍数增长。

随之而来的是炒房资金的大量涌入。尽管远离九江市区、交通尚不便捷、商业配套也有待完善。“买的就是未来。”一位本地出租车司机告诉记者。

然而,此时的八里湖新区,车辆和行人寥寥无几,楼盘客流也很稀少。

九江金鹏城于2015年开盘,这条僻静的兴城大道去年一度人声鼎沸,楼盘最贵时超过10000元/平方米(毛坯)。

据项目置业顾问介绍,最后一栋楼部分房源均价8400元/平方米(毛坯)。以一套137平方米的三房两厅为例,原价8312元/平方米,折后单价8165元/平方米,总价比刚开盘时降了近20万元。

记者实探江西三四线楼市:维权阻止不了降价,有楼盘卖出一套就成销冠

记者 吴若凡 摄

在金鹏城旁苦苦等待了近半个小时,记者才打上一辆出租车,前往几公里外的浔阳府。

该项目降价力度更大。据置业顾问介绍,买房可打98折,全款付清可再打95折,预付4万元即可买车位。

见记者略有迟疑,置业顾问更推荐了一套“特价房”,在所有折扣的基础上还能再打9折。“不过这是国庆期间留给内部员工的房源,要签保密协议,并以员工亲友身份购买。”

按照这样的折扣,一套142平方米的四房两卫单价约6856元,远低于区域均价,总价则从118万降到98万元。

记者实探江西三四线楼市:维权阻止不了降价,有楼盘卖出一套就成销冠

记者 包晶晶 摄

据了解,八里湖地区二手房行情也不景气。区域最早一批交付的项目之一——奥林匹克花园,其二手房曾超过10000元/平方米,但目前均价回落至8800元/平方米。

“三大神盘”也愁卖,卖掉一套即成“销冠”

就算现在这么大力度的折扣,大家还是越来越挑,我们国庆的促销额度都还没有用完。”

浔阳府置业顾问的话,道出了九江市场除价格外的另一种“冷”——成交疲软。

记者实探江西三四线楼市:维权阻止不了降价,有楼盘卖出一套就成销冠

记者 吴若凡 摄

记者在实地调查中发现,目前无论是九江新城区还是老城区,都很难找到“不愁卖”的楼盘了。

以九江“三大神盘”之一的尚悦居为例,因为价格贵、难卖动,曾与九玺、铂悦府一并被“封神”。

据了解,项目地处原赣北化工厂,远离市区,且近邻九江发电厂等大型厂区,沿江主干道上大型货车、集装箱车来往频繁。而项目今年6月底首次开盘就将均价定在了7500元/平方米,远超片区价格。

尚悦居的置业顾问也承认,项目位置太偏,与房价不太匹配。项目也曾遭同行揶揄“谁能卖掉一套房,就是当月销售冠军”。

不过记者留意到,其实项目的价格调整幅度并不大。在置业顾问展示的国庆“特价房”清单上,45套房源当天认购可享2万抵5万,折后单价在6930元~7475元/平方米,与一房一价表所列价格相差无几。在踩盘期间,项目也仅有几组访客,客流量不大。

在商业配套、教育资源相对较好的濂溪区,即使紧邻庐山,另一“神盘”九玺也难破“卖不掉”的怪圈。

据置业顾问介绍,项目在今年5月开盘后成交惨淡,60位置业顾问只卖出20套房。

“九玺单价太高,区域定位也有失策,而且140~200平方米的大户型在九江市场难以立足,项目去化一直不理想。”有业内人士就如是直言。

而据了解,项目精装单价优惠后8500~9500元/平方米,并没有做出太大调整。而这一价格,按最小的140平方米户型算,总价约126万元,相较八里湖新区并没有太多价格优势。

相比之下,第三个“神盘”——铂悦府的单价低一些,折扣力度也稍大。项目现场贴了一张全民营销的大型海报,“最高佣金1%、最快5天结佣”等大字赫然在目。

置业顾问推荐的一套118平方米三室两厅洋房,原总价111.5万元,折合单价8544元,而现价约101万元,降了10万元左右。

不过其直言,项目的慢销是因为推盘顺序有偏差,“先推洋房、再卖高层,造成刚开盘看起来还不错,后来就越来越难卖”。

以“三大神盘”为代表,九江市场上出现了不少项目,虽未做出实质性让利,但销售颓势已现。

降价“一步到位”更有利去化

在楼市转凉的大背景下,观望情绪仍在蔓延,开发商面临的资金压力不言而喻,降价趋势已然显现。

记者实探江西三四线楼市:维权阻止不了降价,有楼盘卖出一套就成销冠

图片来源:视觉中国

“房价持续快速地增长,前期成交火热,已经基本透支了本地居民的购买力,需要提升外来人口的购买力,才能保持市场的温度和去库存的动力。”有市场人士向记者直言。

58安居客首席分析师张波告诉记者,从中短期来看,九江楼市能依靠的最大动力,依然是棚改货币化安置政策。

记者了解到,2018年九江计划改造各类棚户区61555户,超过6万套的棚改力度可谓不小。

然而,随着2018年下半年全国范围内去库存任务接近尾声,棚改货币化优惠政策渐次离场,不少三四线城市房价增速已经应声回落,九江亦无法独善其身。

“而上饶的情况则是,一方面拥有常住人口600多万,购房绝对需求有限,目前消费者又趋于理性;另一方面,购房者可以等等、看看,开发商的销售任务和回款压力,却不能等。”

在张波看来,楼市全面降温的大背景下,项目降价是明智之举,并且一步到位的降价更有利于后期项目的去化。“尤其是品牌房企,每年都有业绩压力,因此四季度必须快速冲量,有些甚至会一步到位放量,这是造成三季度以来市场转向的一项重要原因。”

  • 新闻来源:镁刻地产
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