苏州居民杠杆率108%全国第六 你还敢再买房吗?

2018-11-06 14:10 浏览人数:948次 来源:苏州楼市情报

 近日,央行发布了《中国金融稳定报告(2018)》,开辟了两大专题,聚焦居民部门债务和房地产市场风险。

报告中指出,苏州以108%的楼市杠杆率,位列全国第六,远超京沪等一线城市。

快速增长的房贷总量、直线上升的杠杆率,和全国“降”声一片的大势下,让原本稳定的苏州楼市更加扑朔迷离。

那么,苏州楼市到底走向何方?


央行报告显示,2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008年增长7.1倍,接近2017年gdp一半(82.7万亿)。

家庭债务,包括消费贷、经营贷和房贷。其中,房贷占比超过一半。

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2008年时,我国房贷余额仅3万亿。而到了2017年底,膨胀到21.9万亿,暴增6.3倍,占住户部门债务总量54%

但大家知道,所谓的消费贷、经营贷,很大一部分,以各种名义,违规流入了房地产市场。也就是说,21.9万亿绝非房贷债务的全部,实际数字还要更夸张。

当然,只要赚的钱足够多,债务规模再大,也不一定有问题。

国家赚钱的速度够快吗?居民部门杠杆率(居民债务/gdp总量),是一个很好的的衡量标准。简单的说,就是1块钱本金能撬动多少贷款的能力。

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2017年末,我国居民债务余额40.5亿,相当于2017年gdp的49%。介于国际平均水平和新兴国家之间,不高不低。

但关键是,过去十年,其他国家纷纷降低杠杆率,我国却在迅速上升。

数据显示,美国居民杠杆率从20%升到50%,用了将近40年。我国只花了不到10年,就从17.9%迅速攀升到49%

如果以住户部门总债务,与可支配收入进行比较(这个结果更接近真实),更加惊人。

按此计算,2017年底,我国居民部门杠杆率高达112.2%,远超美国等发达国家。换句话说,居民债务已超出居民收入的可承受水平。


这轮加杠杆狂潮中,一度走出“独立行情”的苏州,表现如何?

有人用“住户贷款余额”占“住户存款余额”比例的方式,计算了主要城市最近的“住户杠杆率(由于住户贷款主要是买房子,也可以视作楼市杠杆率)”,结果非常有意思。

排在第一位的是厦门,杠杆率高达178%。深圳作为一线城市的独苗,位列第二,杠杆率167%。合肥以129%,排在第三,杭州、南京紧随其后。

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而我们的苏州,以108%的杠杆率排在第六;力压宁波等城市,更将上海、北京远远甩在身后。

与去年同期相比(101%),苏州杠杆率大增了7个百分点。住户贷款余额,为8812亿元,住户贷款为9475亿元

如果用“住户存款”减去“住户贷款”,还可以计算出“净存款”这样一个指标。苏州“净存款”约“-663亿元”,按1068万人口计算,人均“净存款”为“-6.21万元”

那么杠杆率第六,人均净存款-6.21万元的苏州,未来房价走势将会怎样?


当然,苏州居民的高杠杆率不触发风险,有一个前提,即多数人的预期收入保持不变或增长。

一直以来,苏州都是二线城市中就业机会都保持在前列,人口每年都呈现正增长。

统计局显示,2017年末苏州常住人口1068.4万,相比2016年末,净增7万人。多年来,苏州常住人口一直处于正增长的状态。

boss直聘研究院发布的《2018年二季度人才吸引力报告》显示,苏州仍然是全国城市中吸引力排名靠前的城市,作为上海人才流出吸纳的第二大城市

从苏州人薪资水平来看,每年上涨的幅度较大。2008年苏州的薪资水平为2986元/月,2017年的薪资水平为7286元/月,十年间薪资上涨将近3倍

 

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作为苏南模式经济发展的龙头,在国内原材料、劳动力成本持续攀升的大变局中,近年来经济发挥在那不仅没有裹足不前,反而出现趋势性转折递点。

2010年苏州传统产业占苏州规上工业比重的72%、新兴产业占28%,2016年占比变为50.2%和49.8%,2017年新兴产业的占比已经超过50%,苏州形成以新能源、生物技术和新医药、高端装备制造为代表的高技术、高附加值产业,引领者苏州的产业转型升级。


其实,对今后几年的楼市,其实不必过分担忧,宏观层面也不允许房价过快上涨和过快下跌。

虽然央行的报告上说,近年来高杠杆激增和房价过快上涨,导致风险有所上升。但是房地产金融风险总体可控。

这不是一句假大空的话,一方面是,长期实行的住房信贷政策,平均首付比例达34%;另一方面,对比其他类别贷款业务,房贷不良率,远低于整体水平

更关键的是,房地产在金融系统中,具有举足轻重的位置。相关数据显示,中国家庭近70%财富,集中在房地产,既得利益群体不能容忍房价的巨大下跌

其次,楼市与金融体系,密不可分。

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根据央行报告,2017年末房地产贷款余额,占银行各项贷款余额26.8%。一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险

在金融稳定性的大背景下,楼市不太可能被允许大跌,但同样大涨也不被允许。


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