雄安地产:房价的真正调整会出现在明年上半年

2018-11-20 15:02 浏览人数:895次 来源:今日头条

 房价会不会跌,如果跌会跌多少,会不会不跌反涨,等等。这些问题,似乎从来就没有真正离开过人们心里。看看市场,虽然目前打折销售、土地流拍的消息很多,不过我觉得,如果不出现重大政策变化的话,房地产真正的冬天,或者说,房地产价格真正的调整,很可能会在明年上半年出现。而明年下半年,则可能会有一些政策上的放松,不过以目前形势来看,全面放松应该概率不大,多数应该是局部或者部分城市的放松,毕竟这其中牵涉的方面有点多。

雄安地产:房价的真正调整会出现在明年上半年

 

先看目前的数据。数据一:根据国家统计局最新公布的数据,基本可以得出这样的结论。10月份一线城市新房价格基本持平,二线城市房价还在上涨,只是涨幅回落,三线城市涨幅扩展收窄。这样的结论,似乎和不断见报的,房屋打折销售的现象不大一样。数据二:相信买过房子的人都知道,在买新房的时候,签署双合同的现象还是比较多的,再加上目前很多一、二线城市,目前二手房交易量远比新房来的更大,所以从某种意义上来说,二手房价格其实更能代表市场的真实价格。那根据麦田房产中介的数据,目前二手房交易客户议价指数为-5.9%,即二手房的平均成交价会较挂牌价降5.9%。而这其中,愿意折让10%以上的卖家只有约14%。说明,市场并没有出现大量恐慌抛盘。数据三:在人行最新的报告中,10月份居民新增的中长期贷款大幅下降(居民的中长期贷款一般多以购房贷款为主)。数据四:国家统计局之前公布的房地产投资和销售数据,显示了市场在高位放缓的现象,前10月房地产投资增速下降到了9.7%,销售面积增速下降到了2.2%。所以,根据这些数据,我们是否可以得出这样的推论。即居民购房意愿出现了下降,房地产商投资意愿也出现了下降,但是市场并没有出现集中抛盘,多数卖家也不急于抛售手中的房子,而整个房地产市场,观望开始形成,而房价总体应该属于阴跌的状态。

如果这个推论成立,那说明,现在下跌或者说发生全面改变的并不是房价,而仅仅是改变了房价的预期。这和目前主流舆论关于,房地产开始步入下行区间,市场观望情绪开始逐步加重的观点一致。那既然下行预期出现了,现在的房价到底该跌多少呢?这个问题很复杂,一般来说,在西方被认为房价的合理涨幅,是略高于cpi增幅0.5到1个百分点。所以按照这个逻辑来看,2015年到现在,我们的房地产指数上涨了约40%,而同期的cpi涨幅则是20%不到,所以这样来推算的话,我们的房价平均需要回跌20%左右。如果我没有记错,这个数值基本和之前海通证券的估算差不多。只是这个20%的跌幅,不可能会一下子达到。因为那样对于金融系统的风险太大。所以在第一步改变预期后,持续缓跌应该是大概率事件。加上根之前那些数据的延迟性,所以我们认为,房价真正开始全面调整应该会出现在明年的上半年(包括新房和二手房)。

雄安地产:房价的真正调整会出现在明年上半年

 

既然刚才说,房价20%的跌幅,不会一下子完成,那房价回落会持续多久呢?这个我还真无法回答。不过,我觉得,当房价回落一定时间后,应该会出现更多防止房价回落速度变快的措施。考虑到目前经济下行的压力,以及稳房价对于防止系统性风险的意义,如果明年上半年,有关方面觉的之前冻市、冻价的预期“达标”后,那明年下半年就可能会出现适度放松的可能性。这是因为,第一:考虑到房地产在推动经济增长方面的关键角色,如果明年上半年经济状况还是这样的话,那下半年就会出现一些适度的放松,来增加稳经济的筹码。第二:土地财政的改变很难在短期内完成,所以土地出让金的缩水势必会影响地方预算外收入的下降,使得部分地方财政平衡压力变大。第三:房地产投资增速持续逐步下滑后,如果出现和基建投资增速下滑相互叠加的效应,那会使得经济增速下降的压力更大。第四:之前那轮房地产价格上涨,让居民杠杆率大幅上升。所以如果房价下行过大,过快可能会导致部分高杠杆购房家庭面临违约的情况,从而出现因为断供而引发的金融隐忧。第五:房价持续下行也可能使商业银行面临资产端,信贷质量下滑的压力,从而迫使银行要求贷款方增加抵押物或是提前还款,但是这样做,无疑会对经济增长产生一定的反噬效果。

所以,这就是为什么,我们说如果明年上半年预期“达标”后,下半年会出现适度放松的原因。不过考虑到目前决策层稳房价的目标并没有明显变化,所以像之前那样的全面刺激概率很低,局部地区微调,部分政策适度放松应该是可以期待的结果。 但这个判断下,我们的关注焦点更应该放在这里。第一:一、二线城市的房地产调控会不会放松,如果放松,会如何放松。这也是最值得关注的,毕竟如果仅是简单的给一、二线楼市的松绑,那样会造成新的泡沫,对于这个的忧虑,很多人都有。第二:这一轮虽然很多三、四线城市在成交量、成交价上都创了新高。但是这些需求,其实一定程度上,都是大量地透支了未来的需求,所以如果三、四线城市放松,是否可以回到正常水平,有需要花多长时间可以恢复到那样的水平,这也是关键。毕竟通过抵押补充贷款(psl)支持小城市棚改并不是无限期的。

雄安地产:房价的真正调整会出现在明年上半年

 

过去人们常担心,房地产调控失去定力,会重新陷入过去“越调越涨”的恶性循环,这样的担心,目前来看,应该不大会再次出现。而明年上半年当房价真正出现调整后,如何因地制宜的进行局部微调,真正找出适应国情的房产政策,或许才是下一步更值得我么关注的。毕竟过去政策走向,一直是过去房地产市场最大的不确定性因素。

我的论述不一定完全正确,但是我希望可以让你对于事情有多一个方面的了解,希望借此可以帮助你更好的了解事情的本身。


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