雄安地产：房价的真正调整会出现在明年上半年

 房价会不会跌，如果跌会跌多少，会不会不跌反涨，等等。这些问题，似乎从来就没有真正离开过人们心里。看看市场，虽然目前打折销售、土地流拍的消息很多，不过我觉得，如果不出现重大政策变化的话，房地产真正的冬天，或者说，房地产价格真正的调整，很可能会在明年上半年出现。而明年下半年，则可能会有一些政策上的放松，不过以目前形势来看，全面放松应该概率不大，多数应该是局部或者部分城市的放松，毕竟这其中牵涉的方面有点多。

 

先看目前的数据。数据一：根据国家统计局最新公布的数据，基本可以得出这样的结论。10月份一线城市新房价格基本持平，二线城市房价还在上涨，只是涨幅回落，三线城市涨幅扩展收窄。这样的结论，似乎和不断见报的，房屋打折销售的现象不大一样。数据二：相信买过房子的人都知道，在买新房的时候，签署双合同的现象还是比较多的，再加上目前很多一、二线城市，目前二手房交易量远比新房来的更大，所以从某种意义上来说，二手房价格其实更能代表市场的真实价格。那根据麦田房产中介的数据，目前二手房交易客户议价指数为-5.9%，即二手房的平均成交价会较挂牌价降5.9%。而这其中，愿意折让10%以上的卖家只有约14%。说明，市场并没有出现大量恐慌抛盘。数据三：在人行最新的报告中，10月份居民新增的中长期贷款大幅下降（居民的中长期贷款一般多以购房贷款为主）。数据四：国家统计局之前公布的房地产投资和销售数据，显示了市场在高位放缓的现象，前10月房地产投资增速下降到了9.7%，销售面积增速下降到了2.2%。所以，根据这些数据，我们是否可以得出这样的推论。即居民购房意愿出现了下降，房地产商投资意愿也出现了下降，但是市场并没有出现集中抛盘，多数卖家也不急于抛售手中的房子，而整个房地产市场，观望开始形成，而房价总体应该属于阴跌的状态。

如果这个推论成立，那说明，现在下跌或者说发生全面改变的并不是房价，而仅仅是改变了房价的预期。这和目前主流舆论关于，房地产开始步入下行区间，市场观望情绪开始逐步加重的观点一致。那既然下行预期出现了，现在的房价到底该跌多少呢？这个问题很复杂，一般来说，在西方被认为房价的合理涨幅，是略高于cpi增幅0.5到1个百分点。所以按照这个逻辑来看，2015年到现在，我们的房地产指数上涨了约40%，而同期的cpi涨幅则是20%不到，所以这样来推算的话，我们的房价平均需要回跌20%左右。如果我没有记错，这个数值基本和之前海通证券的估算差不多。只是这个20%的跌幅，不可能会一下子达到。因为那样对于金融系统的风险太大。所以在第一步改变预期后，持续缓跌应该是大概率事件。加上根之前那些数据的延迟性，所以我们认为，房价真正开始全面调整应该会出现在明年的上半年（包括新房和二手房）。

 

既然刚才说，房价20%的跌幅，不会一下子完成，那房价回落会持续多久呢？这个我还真无法回答。不过，我觉得，当房价回落一定时间后，应该会出现更多防止房价回落速度变快的措施。考虑到目前经济下行的压力，以及稳房价对于防止系统性风险的意义，如果明年上半年，有关方面觉的之前冻市、冻价的预期“达标”后，那明年下半年就可能会出现适度放松的可能性。这是因为，第一：考虑到房地产在推动经济增长方面的关键角色，如果明年上半年经济状况还是这样的话，那下半年就会出现一些适度的放松，来增加稳经济的筹码。第二：土地财政的改变很难在短期内完成，所以土地出让金的缩水势必会影响地方预算外收入的下降，使得部分地方财政平衡压力变大。第三：房地产投资增速持续逐步下滑后，如果出现和基建投资增速下滑相互叠加的效应，那会使得经济增速下降的压力更大。第四：之前那轮房地产价格上涨，让居民杠杆率大幅上升。所以如果房价下行过大，过快可能会导致部分高杠杆购房家庭面临违约的情况，从而出现因为断供而引发的金融隐忧。第五：房价持续下行也可能使商业银行面临资产端，信贷质量下滑的压力，从而迫使银行要求贷款方增加抵押物或是提前还款，但是这样做，无疑会对经济增长产生一定的反噬效果。

所以，这就是为什么，我们说如果明年上半年预期“达标”后，下半年会出现适度放松的原因。不过考虑到目前决策层稳房价的目标并没有明显变化，所以像之前那样的全面刺激概率很低，局部地区微调，部分政策适度放松应该是可以期待的结果。 但这个判断下，我们的关注焦点更应该放在这里。第一：一、二线城市的房地产调控会不会放松，如果放松，会如何放松。这也是最值得关注的，毕竟如果仅是简单的给一、二线楼市的松绑，那样会造成新的泡沫，对于这个的忧虑，很多人都有。第二：这一轮虽然很多三、四线城市在成交量、成交价上都创了新高。但是这些需求，其实一定程度上，都是大量地透支了未来的需求，所以如果三、四线城市放松，是否可以回到正常水平，有需要花多长时间可以恢复到那样的水平，这也是关键。毕竟通过抵押补充贷款（psl）支持小城市棚改并不是无限期的。

 

过去人们常担心，房地产调控失去定力，会重新陷入过去“越调越涨”的恶性循环，这样的担心，目前来看，应该不大会再次出现。而明年上半年当房价真正出现调整后，如何因地制宜的进行局部微调，真正找出适应国情的房产政策，或许才是下一步更值得我么关注的。毕竟过去政策走向，一直是过去房地产市场最大的不确定性因素。

我的论述不一定完全正确，但是我希望可以让你对于事情有多一个方面的了解，希望借此可以帮助你更好的了解事情的本身。