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欧阳捷:明年住房市场回温 严冬不会来临 但不会回暖

www.csfcw.com 2018-12-18 点击:( 720 ) 来源:金融界网站

 提要:

1、稳经济乃重中之重,三驾马车动力不足

2、房地产当稳之又稳,市场有望筑底回温

3、政策松是大势趋向,五限放松预调微调

松,已是必然。

需要关注的是,政策放松的边界究竟何在?

机构的嗅觉非常灵敏,各种政策研讨会的信息都会流传出来,虽然大多仅仅是专家意见,但政府官员的调研方向本身就是最重要的信息。

当前,经济下行无疑是政策方向最为关注的。

1“稳经济”乃重中之重,三驾马车动力不足

市场下行趋势不变、压力增大已是共识,预计明年经济增长可能在6%-6.3%之间。

如果真能守得住6%,相信政策还是能够保持定力的。

但全球经济同步收缩,中国经济难以独善其身。

如守不住6%,就会影响决胜“全面建成小康社会”这个百年奋斗目标的进程。

稳经济成为重中之重。

如何稳经济?

首先,出口面临不确定性,必须做好最坏的打算。

即使中美贸易谈判取得阶段性进展,也不意味着出口增长可以安枕无忧。

毕竟10月份中国对日、韩、英、德、法、意、印度、南非、加拿大、美国出口都出现下降,当月主要国别(地区)出口下降3.8%。

虽然11月份出口有所回升,但随着欧盟增长再次放缓、美国面临衰退可能,出口增长很难纳入经济增长正贡献的预估之内。

其次,投资下滑趋势仍未改观。

欧阳先声:政策放松的边界在哪里?

第三产业、房地产业投资增速都是趋于下降的,建筑安装工程与设备工器具购置投资增速也都是下降的。

只有制造业从3月的底部反弹,支撑了整体固定资产投资增速没有出现断崖式下跌,但仅靠这唯一支撑显然是不够有力、也难以持续的。

欧阳先声:政策放松的边界在哪里?

基建投资增速可谓是断崖式下滑,这是因为地方政府债务约束导致的城市扩张性发展策略受阻所致。

再次,消费是稳定器吗?

消费增速却是持续下降的。

不仅是当月值增速同比下降,累计值增速同比也是持续下降的。

欧阳先声:政策放松的边界在哪里?

这背后的逻辑在于我们过去所说的,消费趋势性下降来自于三个原因:

一是新生儿趋势性减少。如今每年新生儿比上个世纪九十年代减少400多万人,约减少20%;

二是老龄化趋势性上升。2017年65岁以上老年人口比20年前净增加7762万人,增长96%,几乎翻了一番;

三是消费欲望趋势性减弱。当家电、汽车下乡大潮过去,农村人均住房面积已经远远超过城镇住房面积,农村人还有什么可以大宗消费的吗?

中汽协预测汽车销量将零增长,电商网上零售增速也在下降,城里人如果不买房,也已经不知道要消费什么了。

2房地产当稳之又稳,市场有望筑底回温

因此,近两次中央政治局会议反复强调“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,坚持稳中求进”。

如何稳中求进、保持增长?

中央政治局会议明确:“坚定不移办好自己的事”。

换言之,就是着眼于国内。

以稳定企业家促进民间投资,以反腐调整利益分配,以改革减税提振消费。

近半年来,两次中央政治局会议均未提及房地产,是否意味着房地产调控已经到位?未来不再需要甚至可以放松调控?

尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间,但市场已经出现下行信号,增速整体趋缓,销售出现明显压力。

房地产的重心在住宅市场,市场下行三要素来自于投机客全面退潮、首置客无力购房、改善客出现观望。

如果房地产市场不稳,固定资产投资也难以稳住,就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。

不过,我们预计,明年住房市场会出现回温。

有三个因素促使住房市场出现回温。

一是政府启动基建。

基建主要依靠地方政府,而地方政府的资金明显不足,从哪里融资呢?

无非是三个渠道:

地方债,但受到地方政府负债率约束;

城投公司拿地抵押,有助于托底地价并获取银行抵押贷款;

土地出让金溢价,如果地价下降过快、溢价过低,土地出让积极性将打折。在稳地价收益的基础上,地方政府还是需要加大土地出让、提升土地溢价来获取基建的启动资金的。

显然,基建已经启动,近1个月,发改委批复的基建项目总额已经超过1300亿元。

基建的启动也会带来房地产配套环境的改善,有助于促进住房销售和楼市企稳。

二是房企促销收敛。

近两年房企收入大增,负债率相对稳定,更为重视现金流,从形势看,房企资金紧张度远不如2008年,大幅降价的动力不足。

与此同时,资产“买涨不买跌”的特性也导致市场观望情绪日浓,促销折扣越多,越加剧市场观望,去化率走低,反而促使部分房企促销动作有所收敛。

同时,政府出于维稳目的“双向限价”,既抑制了房价下降,也防止了地价下降,有助于稳定市场预期、减少客户观望。

三是政策悄然放松。

当前,市场成交量下滑是住宅市场的主要问题。

限购的目的是为了限制投机,既然投机客全面退潮,放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。

比如,降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准,都会增加市场成交量。

限价也有放松,一些城市在市场下行时放松高端盘价格,释放高价地入市,顺势解决了高端盘堰塞湖问题。

部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势,也会推动住宅市场的回温。

市场不仅会筑底,而且将回温,意味着严冬不会来临。

3政策松是大势趋向,五限放松预调微调

政策放松的边界在哪里?

限购政策将出现普遍性放松,但不会是取消限购。

放松的边界将聚焦在限购条件上,比如农民进城买房即可落户,本科落户降为中专可落户,社保年限可以降为半年甚至更低。

三四线城市投机客已退潮,自住客2套住房已经足够,限购已无必要,不过,放松限购可能只做不说,以免炒作。

全面放开限购2套的可能性不会太大,毕竟多数一二线城市仍然是供不应求、需要抑制需求的。

限售政策会不会放开呢?

其实,限售是地方政策,取消和保留都取决于当地市场和当地政府。

因此,当投机客退场之后,限售自住型购房者的实际意义已经消失。也许,过去的限售不会明文取消,但新的成交不会再限售了。

限贷政策会如何呢?

最近,央行行长易纲先生的演讲特别引人注目,其中两个核心观点都触及房地产市场的痛点:

一个观点是:“当经济衰退或者遭遇外部冲击时,货币政策应该及时出手,稳定金融市场,增强公众信心”。

这意味着货币政策的调整已经箭在弦上甚至可能已经出手,这是央行的逆周期调节动作,核心主要不在数量调控,而是价格调控加上宏观审慎。

这也意味着,未来会有更多城市的房贷利率下调,而且房贷额度可能有所回升,这不仅是商业银行看好房贷业务,更重要的是监管层在逆周期调节中窗口指导态度在转变。

另一个观点是:“住房金融就有一些宏观审慎,具体到首付比例可以逆周期地调节。在各国首付的比例都不一样,有的国家高,有的国家低,不同经济周期首付比例也不一样”。

这也意味着首置和改善自住客户的首付比例将出现不同程度地下调,而且不同城市的首付比例也将不再一刀切,这将支持首置客和改善客的自住购房,符合“房住不炒”的逻辑。

房地产市场正面临逆周期调节的时机,政策放松恰是逆周期调节的预调微调。

限价政策如何走呢?

在当前的市场预期下,房价上涨空间很小,房企促销价格都在备案价格之下,限价令更多是象征意义,一些项目即使备案价格上调,也很难获得快速去化。

因此,从地方政府的角度看,适度放松限价、提高备案价格,逐步恢复市场价格信号,既可以提高房价真实性与透明度,也可以满足中央调控房价的要求。

当然,如果市场筑底反弹,房价回升过快,限价令还是会继续执行,以免投机客卷土重来。

限签政策也会逐步放开。

当更多的实际销售价格低于备案价时,房价均价下降反而造成市场预期不利,高端住宅价格加快网签有助于平房价、稳预期、助筑底。

不过,市场筑底的时间会比较久,这是因为未来的政策趋向是放松,而非刺激。

这就相当于用绳子当棍子推动市场,显然是有心无力的。

但是,这却可以帮助市场各方主体恢复理性,稳定楼市预期。

这也符合我们过去所说:市场预期有所改变,政策微调须当趁早。

我们还会再度刺激楼市吗?

不会了,这在政治上不允许,在经济上也不合理。

中央政治局会议强调:“要保持战略定力,注重稳扎稳打”,这对于房地产市场尤为适用。

因此,回温不等于回暖,我们不会再回到过去火热的盛夏了,未来楼市将回归到横盘时代。

回温意味着市场热度有所回升,购房者心态逐渐转向平和,该买房的理性选择,房企理性拿地,保持好现金流,地方政府适度放松调控,吸引房企买地,金融机构下调利率,助推市场回温。

不过,“房住不炒”仍是长期定位,从这个意义上来说,放松不等于放开,调控也不会退出。

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