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专家:取消公摊不会影响购房总价 反而会降低住房品质

www.csfcw.com 2019-02-26 点击:( 662 ) 来源:天天读报会

 近日,住建部就工程规范方面发布了《住宅项目规范(征求意见稿)》,该意见稿中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”该条消息的出现,“公摊”再次成为热点。怎么理解公摊?公摊是否要取消?取消公摊后会产生什么影响?搜狐智库就此连线了相关专家。

单价上升1.3-1.4倍,总价不受影响

合硕机构首席分析师郭毅表示,公摊面积是整个房地产开发过程当中必备的硬件设施的总面积,即公用设施面积,包括电梯、电梯前厅、设备管道,以及物业服务、公共大堂等。

“公摊有其存在的必要性,在一定程度上代表居住的品质。”郭毅表示,公摊面积越大,居住品质越高。建筑规模、楼梯高度,电梯位置都会影响公摊面积的大小,通常高层建筑的公摊面积较大,别墅或底层建筑的公摊面积相对较小。

资深房地产专家韩乐表示,公摊面积不是开放商测量的,而是由国家认定的专业机构测算的。大家对“公摊”的争议,更多的是在房价统计中,含公摊和不含公摊是两个单价。

“消费者的关注点在于用套内面积计算后房价是否会下跌。”韩乐称,“事实上,房价不会因为取消公摊或是用套内面积计价而降低,最终付出的购房总价不会变化,去掉公摊之后,面积虽然会减少,但是套内面积的单价会上涨。”

“现在统计局是按照建筑面积(包含公摊)计算房价的,如果未来统计口径修改为按套内面积计算,那么统计局公布的全国房价肯定要比之前高,至少高1.3-1.4倍。”韩乐表示。

两套计价体系,以套内面积定价更加真实

据了解,目前在国内,以北京为例的城市在交易中有两套计价体系,一是建筑面积计价标准,二是套内面积计价标准。

郭毅表示,多数欧美国家、香港地区都是按照套内面积进行计价的。以套内面积计价能够让消费者清晰的了解自己购买的产品或服务价格,房子本身的价值更透明。

而国内的购房者和开发商通常以建筑面积作为计价标准,对套内面积关注不多。但是在住建部等部门颁发的预售许可证,销售许可证以及购房者签订的购房合同中,都对建筑面积和套内面积的定价标准有所明确。

以套内面积定价引发多重影响,或为房地产税推出铺路

郭毅表示,不管是哪种计价方式,购房总价和使用面积都没有实质的变化。但是这两套计价体系的改变,将会对购房衍生的一系列价格体系产生调整,比如契税、印花税、以及物业费和供暖费的计价标准都可能因套内计价标准的调整而上升。

“未来,为了增加产品竞争力、经营收益和利润,开放商可能会逐渐增加套内面积,减少公摊面积,这种趋势会逐渐演化。”郭毅称,“这并不是一个很好的市场现象。”

她表示,此前,开放商出于对楼房品质的要求,会在局部区域按照比较宽松的上限设计公共区域。但是一旦以套内面积进行计价,开放商可能会缩小公摊面积,按照最低限度来设计电梯前厅、公共楼梯等设施。

“这会降低居住的舒适度和品质,也会影响高层建筑居住安全性。”郭毅表示。

另外,对于相同或者相近产品类型的地产项目,特别是竞品之间可能会产生新的价格竞争。而公摊系数大小将会影响该项目的定价和竞争优势,套内面积相近,公摊面积较大的房子可能定价略高。

韩乐则表示,政府相关部门可能需要从新制定计量标准,从短期来看,取消公摊、以套内面积计价是一个偏利空的效应。比如,如果统计局对外公布的房价口径变成不含公摊的套内面积,房子对外公布的价格就会提高,可能会影响一些人的买房情绪。但是,最后统计局按照怎样的口径对外宣传,还是一件悬而未决的事。

“从长远的考虑来看,以套内面积进行计算,明确公摊的做法,也是为未来房产税的推出铺路。”韩乐称,现实中每个房子的公摊比例不同,如果房产税按照建筑面积核算,未来可能面临着不公平。如果都按照套内面积来算,大家都在一个起跑线上。但是,当前对于房产税的推出还没有明确的时间表。”

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