张家港楼市调查： 回归理性 分化明显

 

七里庙小区，建筑面积145平方米，精装修，拎包入住，现在只需要145万元……在江苏省张家港市，房产经纪人小曹一边嘴里重复着房源信息，一边飞快地敲打着键盘将这条信息推送到微信朋友圈。因为比较熟悉这几套住房，小曹都不用查看登记在册的具体房屋信息。他说："隔两天就会对这些房源信息换点词重新编辑发布，有的房子的基本信息早就记得牢牢的了。"小曹话语间既流露出对业务能力的自信，也颇有几分无奈的自嘲。"去年这个时候可不是这样，一套房子基本不大可能会接二连三地重编信息发朋友圈。那时候，房源信息一发出来立即就会有很多人询价，成交也快，但现在除了卖房的，关注的人很少。"

张家港，一座位于苏南的港口城市，是华东地区经济发达县级市的典型代表。小曹的一番话，道出了张家港楼市的现状，是我国三四线城市房价快速上涨过后逐渐回归理性的真实写照。卖的多了，买的少了；上市的楼盘多了，清盘的楼盘少了。一位业内人士分析，三四线楼市在经过短时间价格迅速上扬后，目前已处于盘整期，未来区域市场分化将愈加明显。

不过，相对于房价的企稳，一些房屋品质却出现了松动，因房屋质量或者营销手段引发的房屋投诉明显增多。

房价趋稳 市场理性

"七里庙的这套房子算下来每平方米只要1万元，真的很便宜了，旁边的商品房都要一万七八千元。"已从业6年的小曹对张家港市区楼盘的分布、定价等信息相当熟悉。"要不是房价有所回落，再加上小区属于安置小区，这个价格肯定买不到的。"

小曹的分析不无道理。作为张家港市规模最大的拆迁安置小区之一，七里庙小区位于张家港市区的西郊，按照当地人的习惯，其地理位置属于二环外，已经不属于心理上的市区。2017年，当与七里庙小区仅隔着一条环城河的诸多商品房小区二手房价格站上1.4万元/平方米时，七里庙小区的价格还在四五千元的区间徘徊。

变化发生在2018年，随着张家港市场的开放，众多品牌地产开发商入场。七里庙小区周边地块陆续迎来了碧桂园、中南等大型开发商，中小学校等教育配套也被提上建设日程。转眼间，七里庙小区开始"麻雀变凤凰"，小区房价一路上涨到8000元/平方米、再到1万元/平方米，最高时部分房型甚至卖出过1.3万元到1.4万元的单价。

"实验小学西校区、梁丰初中西校区近在咫尺，旁边的商品房小区高层住宅的开盘价普遍在1.6万元/平方米左右、叠墅在2.3万元/平方米，七里庙小区的房价水涨船高也是理所当然。新房价格上不去了，二手房价格也会受到影响。"小曹说，2018年10月以来，随着房价调控的持续趋严，张家港楼市明显感觉到了凉意，除了少数因拿地较早、限价销售背景下倒挂厉害的楼盘还出现过抢购现象，排队购房、开盘即清盘的场面已一去不复返。

"成交量下降，但新房价格并没有出现下跌的情况，总体来说比较稳定。"一位业内人士表示，目前张家港市区二环内在售的新盘不多，为了促进成交，一些楼盘会采取送装修等促销手段，但单从房价看，并没有出现大幅下跌。张家港某房产信息网分析数据显示，张家港市以及监测的市域13个区域中，房屋销售均价同比去年，除金港、后塍片区有所下跌外，其他区域均出现较大幅度上涨；同比上月，除市中心、城西、塘桥、南丰外，其他区域均出现不同幅度下滑。

在房价趋于稳定、市场趋于理性的大背景下，大批的投资人士不再扎堆售楼处。在眼下传统的楼市小阳春里，张家港多个楼盘售楼处都较为冷清，鲜有购房人上门。

"一些房企是后来高价拿地的，价格上没有优势，所以很被动。"上述业内人士表示，进入2019年，开发商普遍谨慎起来，之前被寄予厚望的项目也显得成色不足。"万科金新城大都会项目本来有望成为首个突破2.5万元/平方米的项目，后来据说起售价调整为2.48万元/平方米，但最后2.4万元/平方米都不到。"

公开资料显示，2018年5月，张家港本土开发商金新城集团斥资17.8亿元拿下海陆锅炉地块，成交楼面价12713元/平方米。随后，万科与金新城联手打造万科金新城大都会项目。"这个项目是万科在张家港的首个项目，之前大家对万科的口碑还是很认同的，所以市场期望值很高。"业内人士表示，今年3月8日，万科金新城大都会第一次开盘，首推13号洋房，建筑面积178平方米；17号高层住宅，建筑面积有128平方米、145平方米两种，洋房均价2.4万元/平方米，高层住宅均价2.3万元/平方米，"价格没有突破之前的想象，而且据说首期开盘房源很少，这也说明开发商在试探市场。"

小曹说，现在新房成交量减少，主要是因为在宏观调控下，投资人士不敢轻易出手。"但是改善性需求还有较大市场，现在很多新盘都是精装修、大户型，正好契合二胎家庭以及追求生活品质人群的需求。"小曹表示，他有一个亲戚就看重了万科金新城大都会项目，虽然自己提醒过亲戚目前市场走势不明晰，购房要谨慎，但对方依然委托他出售一套165平方米的老房子，为的就是置换一套大都会项目的3居室，"老两口的儿子去年刚结婚，两人也快退休了，退休金还不低，所以他们想着该享受下生活了。"

质量问题倍受关注

购房者的心态趋于理性，并不意味着市场就完全处于良性发展的轨道，在多地出现的房屋质量问题也出现在了张家港市，而且问题往往发生在外来的品牌开发商身上。

"以前从来没有碰到过这么多关于房屋投诉的问题。"一家专门受理市民投诉的政府职能部门工作人员说，今年以来，她明显感觉关于房屋质量问题的投诉增多，而且投诉对象以新开发楼盘为主，开发商大多为国内一二线房企。"装修问题、强制收取诚意金、虚假宣传，原来在网络上见到的情况，今年在张家港也出现了。"

此前，张家港市民陈先生投诉反映，他于2017年购买了张家港某项目的一套顶复式洋房，后来在验房过程中发现，房屋面积比合同约定面积少了5.76平方米。

"这5.76平方米怎么能算建筑面积呢？开发商只是在一二层中间隔了一块几厘米厚的楼板，人都不敢站上去。"陈先生说，该项目第24幢、25幢、26幢洋房顶复业主共有14户。张家港市房产测绘队出具的测绘报告显示，第24幢1101、1103、1104、905、906号及第25幢901、902、903、904号房屋的套内面积情况为：竣工测量时套内面积为143.12平方米，拆除楼板后现场复测套内建筑面积为137.32平方米，拆除部位面积为5.76平方米。"我们发现问题后向开发商投诉，对方就把架空的楼板给拆除了。按照购房合同约定，房屋面积不足，开发商应以1：2的比例赔付购房款，我们也不需要开发商双倍赔偿，只要求他们按照原价把差价退给我们，但是对方不同意。"

除了陈先生遭遇的面积缺失问题，据了解，毛坯改精装抬高售价、精装房装修标准降级、强扣诚意金转为定金等问题均有出现。而在业主投诉的问题中，针对精装房的尤为突出。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企的"高周转"模式是精装房出现质量问题的一个重要原因。部分房企为了规模扩张，忽视了装修质量。此外，在新建商品房限价的背景下，部分之前拿地成本过高的项目，也可能通过"偷工减料"来提高盈利水平。

在博鳌亚洲论坛2019年年会上，有专家呼吁除了关注房价问题之外，更应该把目光聚焦在房屋质量上。贝壳找房ceo彭永东也表示，以前房子少、需求多，品质不是楼市的竞争要素。过去30年，中国造了上亿套房子，现在到了一个时间节点，大家越来越关注品质，房子的户型、材料等成为二手存量房交易中用户第一个关注的信息，所以未来提供更好品质的住房和服务，是下一步楼市竞争的主基调。