房地产的下半场:房企抛弃房地产

2018-08-09 16:31 浏览人数:826次 来源:中国房地产数据研究院

房企的命脉岌岌可危

过去20年的高速发展,中国房地产的黄金时代已经过去。虽然民间对房子的追捧度还很高,但是房地产企业的寒冬已经来临,高负债、低利润、拿地难、融资难已经让房地产企业不堪重负,生存困难。

而更要命的是:市场逐渐趋于饱和,该买房的都买了,没买的也买不起。

在国内舆论的渲染下,国内有一个普遍存在的误解:人人都应该买得起房子,这是人的基本需求(刚需)。而事实上,人的基本需求是住房,并不是买房,房子这种高价商品或资产并不是人人都能拥有的。

在这种舆论下,最大受益者是房企、地方政府以及银行等大佬们,而吃亏的是广大百姓,乃至整个实体经济。

2017年数据显示:中国超过70%的家庭拥有房产,在全球范围内遥遥领先。其余国家排名如下:墨西哥(46%)、法国(41%)、美国及马来西亚(均为35%)、加拿大(34%)、英国(31%)、澳大利亚(28%)和阿联酋(26%)。

另外,2017年中国人均住房面积为40.8平米,位居世界第三,而第一是美国(67平米),第二是意大利(43平米),第四是荷兰(40平米)。

我们看到发达国家仅有不到40%的家庭才拥有房产,但每一个人的住房需求都能满足,而我国超过70%家庭拥有房产,已经严重超标,而中国作为一个人口多,人口密度大的国家,住房面积竟然能排到第三(日本、韩国均为19平米左右),只能说房子太多了。这是国人极度不理性的结果,而不理性的现状总会回归理性——也就是说这个70%的比例未来会降下来!

从宏观经济角度来看,中国经济已严重被房地产绑架,居民债务高涨、消费降级已经严重威胁实体经济发展。在这个背景下,中央三令五申“房住不炒”,去虚向实,“去房地产化”势在必行。

以上所列现状,都是对中国房企的重大打击,多数房企的命脉岌岌可危。

房企的转型之路1:高科技

面对多重打击,房企如何破局?唯有转型。

目前,大型房企已基本明确由房产开发向长期运营转变的发展路径,甚至开启了多元化的战略转型计划。

除了向传统的上下游产业链延伸拓展外,房企巨头们还借着政策的东风,进军了高科技行业。其中典型房企包括:恒大、绿地。

▼恒大高科技产业之路

房地产的下半场:房企抛弃房地产!

 

相比恒大,绿地的高科技产业布局之路则起步更早,早在2017年2月,绿地全面启动绿地科创产业,作为集团战略转型、升级发展的重要举措,它通过对接国家级知名高校科技、产业优势和绿地控股集团资本、市场优势,为企业获取战略性资源。目前已和三大高校合作,战略入股深兰科技,进一步深化在高科技领域的布局。

▼绿地高科技产业之路

房地产的下半场:房企抛弃房地产!

 

房企的转型之路2:美好生活

而另一家房企巨头——万科也开始“抛弃”房地产了,不过它们没有进军高科技行业,而是投资“美好生活”。

7月2日,在万科2017年度股东大会上,董事长郁亮发表讲话:

十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。

方向是明确的,路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少,商业占多少。但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

而关于“美好生活”也并不是万科首创,早在2018年2月27日,融创中国的孙宏斌在黑龙江亚布力演讲时就提到了“美好生活”。他表示:房地产的上半场是拿地、投资、盖房子,而房地产的下半场就是“投资美好生活”。

为什么叫房地产下半场?我觉得换成哪个行业都可以,比如ai的下半场,ai的下半场就是找对象,也是美好生活的一部分;比如互联网的下半场,也是投资美好生活。前几年说的是消费升级,自从十九大以后,消费升级就改成美好生活了。

那么“美好生活”到底是什么呢?孙宏斌的原话是这样说的:

美好生活就是你的基本生活需求满足之后的更高的追求和享受的东西,下一步就是文化旅游,还有文化娱乐,以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的,这就是消费升级。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产美好生活指的是城市配套服务,和居住属性的转变有关系,过去主要解决的是买房的问题,但现在要解决如何住得更好的问题,所以从这个角度看,部分房企会开始转向城市配套服务的供应方面,实际上是围绕居住者24小时的各类消费行为提供各类服务,如医疗、购物、亲子、娱乐等。

房地产的下半场:房企抛弃房地产!

 

所以,美好生活其实很好理解,就是住得好,过得好。

在房地产的下半场时代,包括万科、融创在内越来越多的大品牌房企已早有这样的共识:从人的需求出发,放弃开发房产,投资美好生活。

高科技和美好生活,谁更有前途?

从房企的业务属性来看,万科和融创相比恒大和绿地似乎“更本分”一些,它们的转型之路主要涉及的是围绕房地产的周边业务。目前万科的业务覆盖养老公寓、商业、物流、长租公寓、冰雪度假、教育、产业办公等业务,新时代的万科业务几乎涵盖了城市生活所涉及的所有领域。

但是万科的这一系列新业务脱离房地产了吗?并没有,它们是借助于房地产业务的流量优势,为业主提供的房地产配套服务,原本房地产业务的管理经验也能够完全运用到这些新业务上。

过去,开发商把房子卖出去就不管了,而事实上,房子卖出去后还可以围绕房子为业主提供一系列的优质服务。可以想象,未来在万科的小区里或周边会出现诸如“万科便利店”、“万科养老院”、“万科教育”、“万科快递”等商业体。

而所谓高科技,其实离房地产相差万里,恒大和绿地拥有什么?只是资金而已,它们并不具备管理科技企业的经验,或者说没有科技基因。更何况恒大投资的是人人喊打的贾跃亭,贾跃亭在国内布局了那么多项目都未能成功,难道做电动车就能成功?

房地产的下半场:房企抛弃房地产!

 

目前国内已经有487家电动车企业,这显然是资本的过度追捧,未来经过行业洗牌,能够生存下来的可能屈指可数。有那么多高科技制造业企业以及互联网企业甚至传统汽车企业都在做电动车,面对它们的竞争,一家做房地产的企业如何能突出重围?

所以,对于房地产企业转型做高科技,笔者并不看好;而房企转型做“美好生活”,倒是很靠谱的,毕竟“美好生活”是人类最终的追求。

而除了房子什么都没有的老百姓,怎么才能过上美好生活呢?这就需要做一个选择了,是不是也该抛弃房产追求美好生活,向房企们学习?


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