供地计划出炉 2019年张家港各区镇蓄势待发

 2016年以来，作为沿海和沿江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市，张家港的价值得到市场的高度认同，不仅吸引了建发、旭辉、保利、正荣、弘阳等众多新面孔踊跃新进，房价、地价也稳步上扬，竞争更为充分，产品得到更新迭代，房地产市场更为健康稳定地发展。

进入2019年，新年伊始，张家港土地市场即传出重磅消息，金茂一举拿下张家港高新区6宗土地，该项目将打造成张家港智慧科学城项目，为张家港的城市建设插上腾飞的翅膀。

那么，2019年，张家港还有哪些投资机会？还有哪些重点地块即将出让？各个区域，又有什么样的亮点？

1、中心城区

2009至2013年，中心城区宅地成交量集中在2011-2013年，其中2012年为主要宅地供应年， 2018年成交均价9511元/㎡。

中心城区区域概况：杨舍镇中心城区（以下简称市中心）位于张家港市中心区域，区域面积10.8平方公里，是张家港市级的商业服务、文化、行政办公的综合服务中心。

该区域主要是为提升全市服务的职能，逐步推进老城区有机更新，打造高品质现代化核心区。

区域起步早，发展成熟，配套完备，集合了张家港核心地缘性客户，也是市政府所在区域。

张家港全市产业规划为“一核一带，核心引领”的市域产业空间布局结构：“一核”为张家港中心城区以新兴产业和综合服务业为主的都市型产业聚集核心区，其中中心城区更是这一核的中心。

板块价值分析：配套设施齐全，区域发展成熟，地缘性客户集中居住，对区域认可度较高。

中心城区目前无新盘在售，待入市的项目为国泰紫金地块，总存量仅为5.7万方，区域供地稀缺，竞争稀少，多年未有供地使得区域内的购房需求待释放。

2、城西拓展区

城西拓展区宅地成交量集中在2016-2018年，宅地供应量较多， 2018年宅地成交价格突破万元，上涨显著，成交均价达10445元/㎡，同比上升8.3%。

城西生态居住区概况：东至港城大道，南至长安路，西至疏港高速，北至张杨公路，规划城市建设用地面积15.37平方公里。是以居住功能为主，重点优化提升生活居住的综合环境。

板块价值分析：城西板块有泗港小学等教育配套，另外还有规划的实验小学西校区和梁丰初中西校区，周边还有购物公园等大型商业配套，可享受张家港中心医院等优质的医疗配套。

2017年至今城西板块共成交6宗经营性住宅地块，均突破8500元/㎡，最高的为金新城海陆锅炉地块项目，楼面价达到12713元/㎡。板块内已聚集了保利、碧桂园、中南、国泰等众多品牌开发商，板块价值获得众多开发商的认可。

3、城东文化区

城东文化区宅地成交量集中在2011年，2013年后近4年无宅地供应，2018年供应量2宗宅地，总建面19.4万㎡， 2018年宅地成交价格突破万元。

城东文化区概况：东至二干河，南至苏虞张公路，西至华昌路，北至张扬公路，规划城市建设用地面积10.70平方公里。是以居住、文化功能为主，重点引导城市向东拓展，结合苏锡张城际铁路接驳站与城市轨道交通站点，在长途客运站周边区域建设集交通、购物、休闲、商务、办公于一体的城市综合体。

板块价值分析：城东板块既有梁丰生态园等景观资源，还临近黄泗浦生态公园，是张家港市区和城市副中心—塘桥镇连接的纽带，未来将成为张家港市区重要的生活片区。

4、高新区

城北生态科技城于2011-2014年都无宅地成交，2015年后有一定量土地出让，其中2016年出让建面最大，2018年成交均价居于高位，2018年共有总计出让宅地建面18万方，成交均价6453元/㎡。

高新区概况：东至二干河、杨锦公路，南至北二环路、张扬公路、南横套河，西至国泰北路、杨新公路、港城大道，北至兴南路、晨丰公路。规划城市建设用地面积23.1平方公里。是以科教研发、居住、都市高新产业等功能为主，重点打造张家港北站、中丹生态科技园、沙洲湖和高等职业教育园区。

板块价值分析：板块内的江帆小学、张家港第二中学可满足居民对教育配套的基本需求，而距离市中心板块近的优势，可让板块内的居民较为便利的享受市中心的优质配套。目前板块内集中了港中旅、碧桂园、建发、新城、恒大等众多品牌房企，板块价值获得极大提升。

值得一提的是，板块内由张家港高新区与中国金茂合作开发产城融合项目，张家港科学智慧城沙洲湖中央商务区（cbd）项目，已初步完成概念设计。该项目东至杨锦公路、西至一干河、南至张杨公路、北至北二环路，将包含1幢高端摩天大楼、一个希尔顿酒店、1座高端商业综合体金茂览秀城、1个高端国际品质社区金茂府，开发面积1107亩，总投资约300亿元。这里将崛起张家港未来城市新地标和繁华中心。

5、城南商贸区

城南商贸区宅地成交量集中在2013年，宅地供应量较多， 2015-2018年宅地供应量减少，但成交均价上升趋势明显，尤其是2017年，成交均价高达12265元/㎡，2018年供应地块由于距离市中心更远以及整体市场预期下行的影响，均价有所下降。

城南商贸区概况：东至华昌南路—苏虞张公路、二干河，南至沿江高速公路，西至疏港高速公路，北至长安南路、南苑路。规划城市建设用地面积29.39平方公里。是以产业、商贸和居住功能为主，重点完善暨阳湖生态园区功能，推动开发区南区产业升级转型。

板块价值分析：区域内拥有张家港最具吸引力的暨阳湖板块，2017年保利、青禾、中南等房企以破万元的楼面价进驻城南板块，其中最高的青禾地块以13090元/㎡的楼面价刷新了港城地价记录。

2018年1月城南板块又为张家港引入一家品牌房企—旭辉，未来城南板块将会成为张家港优质项目聚集地。

6、保税区

2010至2013年，金港（保税）片区宅地成交量稳步上升，2013年成交量达到近年峰值，2014至2016年，金港片区经历三年断供期，无宅地供应，2017年至今，成交楼面均价上涨显著，2018年，宅地成交量为9.5万㎡，成交均价6110元/㎡。

 

金港（保税）区概况：金港（保税）片区位于张家港西郊，总体定位为张家港市域副中心、国际化物流贸易型保税港区、长三角新兴生态旅游度假区、江苏省临港高端制造业基地。它是全国唯一的内河型保税区，拥有转口贸易、出口加工、仓储运输三大功能，成为金港（保税）片区独特的发展趋势。

板块价值分析：金港（保税）片区中国目前政策最优、功能最齐全的特殊经济区域，综合实力在全国13家保税区中名列前茅，位居第二方阵，为整个金港片区提供巨大的产业人群。板块内拥有香山风景区，有稀缺的旅游资源，未来将打造旅游综合体，具备打造高端房地产片区。

7、冶金工业园

锦丰镇宅地供应较大，2010年至今宅地供应建面171.9万㎡，2015-2016年无宅地供应，此后成交楼面价不断攀升，2018年，锦丰镇宅地成交量为33万㎡，成交楼面均价4958元/㎡。

 

锦丰镇（冶金工业园）概况：冶金工业园是2003年1月江苏省人民政府批准设立的国内首家省级特色工业园区，2005年8月，冶金工业园与锦丰镇实施一体化管理，冶金工业园依托沙钢、浦项等核心企业，形成了以钢铁冶炼为核心，加工、贸易、仓储、物流等全面发展的新型工业基地。其中有世界500强企业沙钢集团、韩国浦项等6家，形成冶金、玻璃建材、机械装备、医疗器械等四大产业板块。

板块价值分析：锦丰镇目前已经开发了湖滨水岸、湖滨世家、丽景澜湾、风景世家、龙庭华府等项目，板块成熟度逐渐提高。并且锦丰镇通往市区的主要公路有长安路、清源路、华昌路、杨锦公路，驾车仅需数分钟，与市区联系紧密。

8、塘桥镇

2010至2014年，塘桥镇土地成交量呈波动上升趋势，并于2014年到达出让面积的极值47.7万方，2015年土地成交量呈断崖式下降，2016年至2017年达到成交均价的极值5709元/m2。2018年，无宅地出让。

 

塘桥镇概况：塘桥镇作为张家港城司副中心，东邻苏通长江大桥，南沿沿江高速公路，西接锡通高速、苏虞张一级公路，北濒长江黄金水道，204国道直贯南北，338省道横跨东西，沪通、通苏嘉城际、沿江城际三条铁路交汇于此，并设枢纽站点，目前沪通铁路正在建设中。

板块价值分析：沪通铁路与规划中的沿江城际铁路、通苏嘉高铁相交会于塘桥（张家港总站），交通价值显著。此外区域内塘桥高级中学是江苏省四星级高级中学，教育优质。

9、凤凰镇

凤凰镇宅地供应较多，2010年-2018年凤凰镇宅地成交可建面积为44.8万㎡，成交金额14.7亿元，成交楼面均价2909元/㎡。2018年，凤凰宅地成交可建面积为3.7万㎡，成交金额2.1亿元，成交楼面均价5620元/㎡。

 

凤凰镇概况：凤凰镇位于张家港市南大门，镇域面积78.8平方公里，获评“全国千强镇、全国环境优美乡镇、中国历史文化名镇、中国吴歌之乡、国家级卫生镇、国家aaaa级旅游景区”；入选 “全国发展改革试点小城镇、江苏省强镇扩权改革试点镇、苏州市美丽城镇示范点、江南水乡世界文化遗产预备名录”。

板块价值分析：凤凰镇作为“文化大镇、经济重镇、旅游名镇”，旅游资源丰富，目前年接待游客达70万人次。

工业经济基础较好，凤凰镇拥有各类企业1000余家，规模以上企业（销售额超2000万元的）133家，全镇产业工人数6万人。

此外，区域配套逐步完善。板块内的凤凰新城文化中心，中心小学，中心幼儿园、凤凰新城行政中心已陆续建成投用，的板块价值正在形成。

10、乐余镇

乐余镇宅地供应较少，2010年至今仅有两年有宅地供应，2015年乐余镇宅地成交量为4.5万㎡，成交楼面均价1528元/㎡，此后再无宅地成交，属于张家港洼地属性较为显著的区域。

 

乐余镇概况：乐余镇位于江苏省张家港市的东北部，是江苏省重点中心镇之一，是张家港市“一城四片区”的东部片区中心，总面积78.56平方公里，拥有长江岸线17.84公里，常住人口9万人。全镇规模以上工业企业66家，销售超亿元企业12家，其中超10亿元企业1家；汽车及零部件企业73家，机械装备812家，占企业总数66.8%，创新平台集聚规模。

板块价值分析：乐余镇目前已引进上亿美元的物流和环境工程项目，预计2019年动工，到时将会吸引一批产业人群，增加板块购房能力。

乐余镇已多达三年以上未供宅地，板块内新房断供，且乐余镇属于张家港洼地显著区域。

11、南丰镇

南丰镇宅地供应较少，2010年至今仅有3年有宅地供应，成交可建面积为31.1万㎡，成交金额3.5亿元，成交楼面均价1462元/㎡，属于张家港洼地属性较为显著的区域。

南丰镇概况：南丰镇位于张家港市东北部，地域面积62.49平方公里，常住人口7.9万人。先后获得“国家卫生镇”、“国家生态镇”、“国家园林小城镇”、“江苏省水美乡镇”、“江苏省创新型试点乡镇”等荣誉称号。当前，南丰镇围绕“聚焦转型、创新驱动、绿色发展、文明引领”四大路径，主动适应经济社会发展新常态，发力“传统产业、化工园区、港口经济”三大转型，着力打造现代化江南新城镇。

板块价值分析：南丰镇目前库存几乎为零，无房可售，二手房价上涨的动力十足，且板块内物流货运站所带来的客群变化，将提升板块价值。

此外，永钢集团总部在南丰镇，打造临港冶金产业基地及休闲旅游目的地的南丰板块，对板块将有促进作用。

12、大新镇

2009至2013年，大新镇宅地成交量少，仅有2011年、2014年以及2017年有地块成交，2018年尚无地块成交，2017年为近年宅地价格高峰，成交均价达3230元/㎡。

 

大新镇概况：大新镇位于张家港市北部，与如皋市隔江相望，是一座以产业、重装配套和生态居住为主的现代化滨江小镇，地处“两区一园”的几何中心，到达市区仅需15分钟车程，在加快老镇改造的同时也启动了新镇区建设，目前新镇区框架成型。

产业特色突出，全镇现有工业企业640多家，产业结构以五金、纺织为主，享有“全国五金之镇”和“中国五金制品行业先进产业基地”美誉。

板块价值分析：区域2017年入驻弘阳和祥生，为大新镇内少有的品牌房企，且进驻项目打造也拉高了板块品质。区域南侧未来将有长城宝马产业园入驻，引入近5000名高管和大量工人，人口利好多。

13、双山岛

双山岛成陆百年，史上无任何工业进驻。2012年获批升级旅游度假区。

双山岛镇概况：双山岛旅游度假区位于张家港市西北郊，地处张家港市作业航道与长江航道之间，四周水域与无锡、苏州、泰州和南通四市的长江水域连接。全岛面积约20平方公里，其中环岛路内约16平方公里，环岛路外滩涂约4平方公里，环岛岸线16.8公里，为张家港的天然屏障，与张家港保税区隔水相望。

板块价值分析：双山岛是长江中下游地区院士生态环境保持最完好的岛屿之一，具有很高的旅游开发价值。