江苏住宅一户一验 苏州律师称新规有利有弊

7月1日起，由省质监站等10家单位参编的《住宅工程质量分户验收规程》将在我省全面实施，这意味着住宅“一户一验”制度成为我省的强制性标准。老百姓今后买的每一套房子，都需经过从室内空间、给排水到电气、智能系统等数十项指标的严格检测。

从2007年起我省就在全国率先全面推行住宅分户验收制度，将以幢为单位抽检改为逐套验收，在一定程度上，敦促了开发商建造质量，住宅工程的质量有了提高。但以往指导分户验收的是省建设部门的规范性文件，约束力有限，自2010年年7月1日起实施的强制性标准内容更多，要求更高，对开发企业也有更强的约束力。

新规出台背景房屋质量问题频出

近年来房屋质量问题频频发生，据名城苏州网调查数据显示，2009年，全市各级消保委受理有关商品房消费投诉91件，调解成功80件，调结率为87.9%。其中，近一半商品房出现房屋墙壁开裂、渗水、发霉；屋顶空鼓、裂缝、下沉等质量问题，不仅耗费了业主们大量的物力、财力，也牵扯了大量的精力，给购房者造成巨大的物质和精神损失，保证房屋质量问题刻不容缓。

据统计，从2007年1月至2010年5月31日止，全省累计验收了住宅2698277套，其中建设、监理和施工单位第一次分户验收不合格率为8.97%。有关人士指出，这意味着，以8.97%的比例计算，如果不实行分户验收，3年间可能就会有24万套“问题”住宅流入市场。

推行了三年的住宅分户验收、一房一验有了省级强制性地方标准。《住宅工程质量分户验收规程》将于7月1日在全省实施，今后省内所有的住宅工程在竣工之前，均要按照《规程》，进行逐套验收。而该《规程》简便易行，买房人也可对照此标准验房。

将于7月1日正式实施的《住宅工程质量分户验收规程》，用强制标准引领和约束分户验收，突出“一户一验”，可以改变传统验收模式存在的弊端。今后每套对外销售的住房都得通过验收。验收后填写的《住宅工程质量分户验收表》，将作为《商品住宅质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交付购房人。分户验收的重点主要有：建筑外观及尺寸偏差；楼地面面层空鼓、起砂，墙面粉刷空鼓、起皮、色差等情况；重要部位（外墙、屋面、厨房间、卫生间及门窗）渗漏情况；楼地面、墙面及窗角裂缝情况；门窗工程质量；给水、排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他规定、标准中要求检查的内容。通过几万个数据测定，使施工过程质量控制有法可依，从而更好的保障了老百姓购买的住房。

新《规程》是我省住宅工程验收体系的重大补充和制度创新。“分户验收”明确了建设单位是住宅工程质量的第一责任人，施工、监理和物业参与和把关住宅质量，对分户验收不合格的住宅工程，质监部门将不予组织竣工验收监督。

开发商：验房标准将促进住宅工程质量提高

对于这份新规《住宅工程质量分户验收规程》，开发商是住宅工程质量的第一责任人，凡是消费者发现的问题，不管是在收房时查出的，还是在入住以后发现的，只要是在保修期内，开发商都要负责维修。吴中地产副总经理曾昌宇表示，此项规定一出，对于开发企业的责任更重，开发企业需要更加努力和细心把握工程质量。

曾总表示，目前的验收标准，因为政府验收环节严格按照事先上报的数据，非常死板。比如说，一个项目先前规划是这样，但施工过程中发现不太科学合理，调整一下可能会更好。但如果“因地制宜”地进行调整，项目在最后往往不能通过验收。

“所以说，新规的出台对提高住宅工程的质量很有作用，它将使我们开发商和施工方更加精益求精地严把工程质量关。但是，我们乐于见到的是一个更为灵活的政策方案。”曾总表示。

律师：新规有利有弊政策仍需完善

江苏公大律师事务所霍志杰律师认为，在目前房地产纠纷逐渐增多的情况下，此项规定的出台无疑是一个进步，毕竟政府在不断努力，加强对住宅工程质量的把关。它的好处是显而易见的，老百姓购房肯定是更有保障了，每户都能接受验收，具体的验收标准也在细化，这对开发商和施工方也是一个敦促。

但弊端同样不能忽视，政府新规用强制标准引领和约束分户验收，强调“一户一验”，这将给验收工作带来巨大的工作量，验收的好坏将受到质疑，速度与质量永远是两个很难兼得的因素。不仅如此，第三方监督也是一个亟待考虑的问题。“如何确保验收是真实的，将是政策执行的关键。‘一房一验’需要引入第三方监督。”

政府应该以立法、授权等方式将房屋验收“大旗”交给具有专业性和权威性的验房机构，并且，验房机构应该不止一家，只有这样，才能保证验房收房环节的公开公正，以此促进房地产行业的健康发展。

验房公司：政府应该正面引导建立具有公信力的第三方

中国宜居.丁渤验房公司副总经理杨志才认为，近年来房屋质量问题频频发生，这与目前的竣工验收自行备案制度不无关系。房屋竣工后，由开发商组织建筑施工方和房地安监等部门进行抽样检查，过关后报备房地局。国际上发达国家一直沿用这种方式，我国近年来也采用自行备案制度，但缺乏第三方监督。这个问题应引起相关部门关注。“许多大品牌的开发商，它们都有自己的验房队伍，但是为了保证验房的公平公正，他们还是聘请专业的验房机构做检测。”

杨志才建议，为确保广大业主的安全，竣工验收除了实行一房一验，一栋一验，还应引入第三方监督，因为第三方往往能保证独立性和公正性，一旦发生质量问题，检测机构必须负连带责任。

分房验收验什么

一套住宅要查十一类项目

分户验收得验什么？记者从这本厚达60页的《规程》中了解到，一套住宅得验十一类检查项目，包括室内地面，室内墙面、顶棚抹灰工程，空间尺寸，门窗、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程，防水工程，给排水工程，室内采暖系统，电气工程，智能建筑，通风与空调工程，以及地下室、烟气道、信报箱等其他内容。大到墙面地面，小到开关、插座距离门框的尺寸，都有了具体的规范。据了解，此前指导各地分户验收的规范性文件只有7大类47个检查项目，橱柜工程、采暖、空调及智能工程质量成为新标准的验收大类，这也适应了住宅科技不断发展的新要求。

起草《规程》的省建设工程质量监督总站相关负责人表示，总体来看，分户验收主要验观感质量和使用功能，解决墙地面空鼓、起砂等质量通病，而结构安全则在工程建设阶段进行控制。《规程》吸取了三年分户验收的经验，比如室内净开间、进深和净高的尺寸允许偏差和极差数据的设定，就是通过以往检测的几万个数据，经过统计分析后确定的。