二套房新政存4漏洞 银行寻招备战认房又认贷

摘要：新政力度之严，前所未有。但向来上有政策下有对策，新政在执行上仍可能存在几大技术漏洞，如异地购房记录信息难以查询，假离婚，或者借道固定利率或者个人消费贷款规避利率成本等。

二套房界定标准出炉之后，商业银行已加紧备战。

“我们正在研究制定细则文件，转发给各地分行。”某股份制银行个贷负责人6月7日表示，“已要求各地分行严格执行认房又认贷的二套房认定标准”。

农行北京分行个贷部人士向本报记者表示，目前北京各家银行正统一向北京建委申请北京市房屋登记信息系统的密匙。

新政力度之严，前所未有。但向来上有政策下有对策，新政在执行上仍可能存在几大技术漏洞，如异地购房记录信息难以查询，假离婚，或者借道固定利率或者个人消费贷款规避利率成本等。

新政四漏洞

6月7日，接受本报记者采访的多位商业银行人士表示，虽然“认房又认贷”严厉很多，但不能简单地认为政策收紧，关于二套房界定执行层面的内容尚待进一步细化。

记者综合各方意见，疏理出新政可能存在至少以下四个方面漏洞。

其一，只能查询新购家庭房产情况，这为异地购房者规避政策创造了可能。

“目前来看，央行征信系统全国联网，借款人只要借过款，不管是否还清，是否在异地，都可以查询到。”上述股份制银行人士说，“过去被认定为改善型住房的，比如贷款已还清再购买的，现在都将被认定为二套或二套以上”。

但对于认房这一环节，现在的难题是全国各地房产交易信息并不联网。

上述人士表示，例如上海房产交易中心在各区县已实现联网，借款人在上海的购房记录可以查询，但如果在其他城市购房，则难以查询。更有甚者，一些城市各区县间交易信息不能联网，需到各区县分别查询。

“这种情况下，我们只能让客户提供书面证明。”上述股份制银行人士说。

不过，对违规者惩罚措施规定较轻。新政规定，贷款人查实诚信保证存在不实的，应记作不良记录。银行人士认为，由于目前国内部分省份尚不具备查询条件，该规定操作性不够强。

其二，只限制家庭成套存量房，未限制共同产权及商业产权。

根据规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

在实际操作中，大量“假离婚”现象困扰商业银行。一家房产中介人士介绍，“夫妻双方共有一套房产，若再购房，中介可通过假离婚的方式帮助客户规避二套房规定”。

其三，按照要求，如果不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，就要按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行，甚至可能对其暂停发放住房贷款。

知情人士透露，一些不能提供税单和社保证明的客户，已采用以下措施补救，即给一些公司几千块费用，让其帮助开具收入证明，补缴社保。

不过对这种情况目前各个银行态度不一。

“如果补缴社保，在社保证明上会显示这部分是补缴的，是否给予贷款，还没有研究过。”上海某大型银行个贷负责人说。

另外，为了降低二套房高于基准利率1.1倍的高昂利率成本，贷款申请者甚至想出借道固定利率、个人消费贷款或住房抵押贷款的方法。例如，利用已结清贷款的第一套房为抵押再贷款，用作第二套房的购买资金。

“确实有客户咨询过。” 上海另一家大型银行个贷部人士说，由于个人消费贷款和个人住房抵押贷款的贷款利率可以根据客户风险状况由银行自己确定，因此一部分优质客户的利率借此可以低于“基准利率1.1倍”。

“银行不敢顶风作案，要做也只会给少数优质客户做，数量不会很多，利率也不会太低，一般在基准利率左右。”上述个贷部人士坦言。

误伤“刚需”代价小

尽管有漏洞，但房产新政一致被认为“史无前例”的严厉。

上述股份制银行个贷部负责人说，他们要求各地分行要以认贷为主，认房为辅，两者结合，尽可能规避漏洞。

“银行认真按此执行，那么大部分新购房的人群都应该‘被二套’了。”上海大型国有银行人士说。

一些刚性需求也受到了波及，例如，以前在a地贷款买房，后来因为工作关系，到了b地，卖了a地的房子，还清贷款，准备在b地买房，这种合理的需求按照现在的政策，亦变成了二套房。

另外一个极端的例子是，上海市中心一些十几平米的房子，为了以后拆迁，不少人买下产权，然后把一家人的名字都写上了，多则达10人，以后这部分人买房则很可能都被认定为二套。

“没有十全十美政策，为了首要目的调控楼市，误伤一些刚性需求也不得已。”一位银行监管人士认为。

新政出台后，调控政策已立竿见影

“4、5月份以来，房产成交量锐减，我们的房贷数量已减少一半左右。”上海某大型银行个贷负责人感慨称。

据中原地产统计，二套房贷标准出台后，上周末北京市场商品房住宅成交量日均不足百套，尚属2009年以来首次，且部分项目已开始出现优惠。

中原地产认为，二套房限贷政策在6月初确定，将使得投资客更谨慎，大量刚需也期待房价下跌转而观望，这将使得6月楼市成交量继续延续5月的下跌趋势。

由此，银行开始开辟第二战场。

例如兴业银行在全国各地大力推广个人经营性贷款“兴业通”。“目前已做了几十亿元的规模了。”相关人士透露。

同时，与往年相比，车贷市场异常活跃，出现放量井喷的行情。招商上海分行表示，截至5月底，该行累计发放汽车贷款近4亿元，比去年增长近一倍。

“由于车市淡季到来，经销商库存压力日益增大，各经销商均采取不同的降价促销方式。同时，各经销商也愿意与银行合作，采用贴息等多种形式促进销售。”招商银行上海分行个人消费贷款中心有关负责人表示，“目前招行上海分行尚没有出现一笔不良车贷”。