苏州居民杠杆率108%全国第六 你还敢再买房吗？

 近日，央行发布了《中国金融稳定报告（2018）》，开辟了两大专题，聚焦居民部门债务和房地产市场风险。

报告中指出，苏州以108%的楼市杠杆率，位列全国第六，远超京沪等一线城市。

快速增长的房贷总量、直线上升的杠杆率，和全国“降”声一片的大势下，让原本稳定的苏州楼市更加扑朔迷离。

那么，苏州楼市到底走向何方？

壹

央行报告显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，接近2017年gdp一半（82.7万亿）。

家庭债务，包括消费贷、经营贷和房贷。其中，房贷占比超过一半。

2008年时，我国房贷余额仅3万亿。而到了2017年底，膨胀到21.9万亿，暴增6.3倍，占住户部门债务总量54%。

但大家知道，所谓的消费贷、经营贷，很大一部分，以各种名义，违规流入了房地产市场。也就是说，21.9万亿绝非房贷债务的全部，实际数字还要更夸张。

当然，只要赚的钱足够多，债务规模再大，也不一定有问题。

国家赚钱的速度够快吗？居民部门杠杆率（居民债务/gdp总量），是一个很好的的衡量标准。简单的说，就是1块钱本金能撬动多少贷款的能力。

2017年末，我国居民债务余额40.5亿，相当于2017年gdp的49%。介于国际平均水平和新兴国家之间，不高不低。

但关键是，过去十年，其他国家纷纷降低杠杆率，我国却在迅速上升。

数据显示，美国居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。我国只花了不到10年，就从17.9%迅速攀升到49%。

如果以住户部门总债务，与可支配收入进行比较（这个结果更接近真实），更加惊人。

按此计算，2017年底，我国居民部门杠杆率高达112.2%，远超美国等发达国家。换句话说，居民债务已超出居民收入的可承受水平。

贰

这轮加杠杆狂潮中，一度走出“独立行情”的苏州，表现如何？

有人用“住户贷款余额”占“住户存款余额”比例的方式，计算了主要城市最近的“住户杠杆率（由于住户贷款主要是买房子，也可以视作楼市杠杆率）”，结果非常有意思。

排在第一位的是厦门，杠杆率高达178%。深圳作为一线城市的独苗，位列第二，杠杆率167%。合肥以129%，排在第三，杭州、南京紧随其后。

而我们的苏州，以108%的杠杆率排在第六；力压宁波等城市，更将上海、北京远远甩在身后。

与去年同期相比（101%），苏州杠杆率大增了7个百分点。住户贷款余额，为8812亿元，住户贷款为9475亿元。

如果用“住户存款”减去“住户贷款”，还可以计算出“净存款”这样一个指标。苏州“净存款”约“-663亿元”，按1068万人口计算，人均“净存款”为“-6.21万元”。

那么杠杆率第六，人均净存款-6.21万元的苏州，未来房价走势将会怎样？

叁

当然，苏州居民的高杠杆率不触发风险，有一个前提，即多数人的预期收入保持不变或增长。

一直以来，苏州都是二线城市中就业机会都保持在前列，人口每年都呈现正增长。

统计局显示，2017年末苏州常住人口1068.4万，相比2016年末，净增7万人。多年来，苏州常住人口一直处于正增长的状态。

boss直聘研究院发布的《2018年二季度人才吸引力报告》显示，苏州仍然是全国城市中吸引力排名靠前的城市，作为上海人才流出吸纳的第二大城市。

从苏州人薪资水平来看，每年上涨的幅度较大。2008年苏州的薪资水平为2986元/月，2017年的薪资水平为7286元/月，十年间薪资上涨将近3倍。

 

作为苏南模式经济发展的龙头，在国内原材料、劳动力成本持续攀升的大变局中，近年来经济发挥在那不仅没有裹足不前，反而出现趋势性转折递点。

2010年苏州传统产业占苏州规上工业比重的72%、新兴产业占28%，2016年占比变为50.2%和49.8%，2017年新兴产业的占比已经超过50%，苏州形成以新能源、生物技术和新医药、高端装备制造为代表的高技术、高附加值产业，引领者苏州的产业转型升级。

肆

其实，对今后几年的楼市，其实不必过分担忧，宏观层面也不允许房价过快上涨和过快下跌。

虽然央行的报告上说，近年来高杠杆激增和房价过快上涨，导致风险有所上升。但是房地产金融风险总体可控。

这不是一句假大空的话，一方面是，长期实行的住房信贷政策，平均首付比例达34%；另一方面，对比其他类别贷款业务，房贷不良率，远低于整体水平。

更关键的是，房地产在金融系统中，具有举足轻重的位置。相关数据显示，中国家庭近70%财富，集中在房地产，既得利益群体不能容忍房价的巨大下跌。

其次，楼市与金融体系，密不可分。

根据央行报告，2017年末房地产贷款余额，占银行各项贷款余额26.8%。一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。

在金融稳定性的大背景下，楼市不太可能被允许大跌，但同样大涨也不被允许。