住房公摊面积将增加!张家港同步实施!

2023-03-08 11:07 浏览人数:1657次 来源:张家港楼市头条

 近日

两本强制性规范

《民用建筑通用规范》

《消防设施通用规范》全面实施!

住房公摊面积将增加!张家港同步实施!

大批强条,对门窗幕墙和设计院所,以及房地产、建筑业有重大影响, 其中有大影响力的要算这个——外墙及幕墙面层都将计入建筑面积(建筑面积要算到外饰面),对于购房者来说,这意味着就是公摊面积的增加。

新规

根据新规,新规gb55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文:建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。  

新规gb55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文说明:“每个自然层”为非单层建筑时,建筑面积应为建筑各自然层面积的总和;    

“楼(地)面处”是指楼(地)面的设计完成面,对于没有结构楼板的地面,应为混凝土垫层顶面;    

“外围护结构”是指外墙,包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等;    

“外表面”是指外围护结构的设计完成面,建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成,设计完成面即装饰面层外边线;

当幕墙作为外围护结构时,“外表面”为幕墙面板外边。

住房公摊面积将增加!张家港同步实施!

旧规

下列项目不应计算建筑面积:

勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件,挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。

下面举个例子

新规“面层计面积”实施后,以真石漆为主的住宅来说;以10万平米的小区来说,大约会增加500~600㎡。

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以普通的18层住宅楼为例,其真石漆面层厚度为20mm。

①实体墙涂料面层做法:此做法面层厚度为20mm。

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② 粘贴式外保温板面层做法:此做法面层厚度为15+5=20mm。

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③ 一体化保温板(ab板)面层做法:此做法面层厚度为15mm+保护层厚3mm,总厚度为18mm。

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以上面的一个普通住宅为例:

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建筑面积变化:

每层增加 2.85㎡

每栋楼增加 2.85㎡*18=51.3㎡

10栋楼增加 51.3㎡*10=513㎡

阳台面积计算:封闭阳台整个算,开敞阳台算一半;

住房公摊面积将增加!张家港同步实施!

除了阳台,室外公共区域的规范也有调整,比如风雨连廊。

楼盘里常见的风雨连廊属于有永久性顶盖,按新规定,双柱围合,计全面积,单柱算半面积,这将直接减少开发商的利润。

可以预见的是,未来有风雨连廊的新盘将越来越少。

户型和园区的退化在这两年的楼市越来越常见,归根结底还是以前的政策相对宽松,监管没有现在这么严格。

那么,新规会给楼市带来哪些影响呢?

no.1

同样的户型,得房率将进一步降低,经济型三房需要扩容到110㎡了

no.2

大大影响建筑的外立面和安全性,因为只有附设于建筑外墙的才能算是敞开式阳台,建筑的外立面很零乱,而且还会带来很多的安全隐患。

no.3

业主和物业公司围绕阳台封包的纠纷会更多。

新房交付以后,阳台是包还是不包一直是一个群体矛盾的焦点,所以品牌开发商往往会统一封包或者统一式样让物业指导封包。住建部的新规出来以后,开发商就更加不敢打擦边球了。

no.4

全社会关于公摊面积的争议会越来越大,社会上对按套内面积销售的呼声会越来越高。

no.5

在一些涉及城市形象的重要地段,政府在支持公建化外立面,可能会在容积率贴补和限价标准上,为新政造成的购房者损失作一些补偿。

未来你会买尺度缩小但品质更高的新房

还是买空间舒适度更高的次新房呢?

你对此次面积计算调整看法如何

都可以在留言区讨论


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