二套房政策靴子落地 苏州中小投资者谨慎观望

6月4日，住房城乡建设部、央行、银监会三部门联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。业内人士认为，三部门认定二套房的标准，从一定意义上来说再次抑制了投机性需求，但是，同时也会误伤一些刚性需求，这使得原本有购房意向的人陷入更为浓厚的观望中，楼市成交的低迷或将继续维持。

认定“二套房”还有两个疑问

住建部、央行和银监会的通知对二套房的认定标准只有这三句话。

一、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

二、借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

三、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

细读这三句话，其实还有至少两个问题是没有解决的。

疑问1：唯一的一套住房已经出售再买算几套？

相关调查显示，目前苏州很多家庭买房都属于改善型需求。对于那些“先卖房再买房”的家庭贷款时该如何执行房贷政策是很多市民最为关注的。

此次的认定标准中并没有细化到如果购房者把购置的首套房卖掉，再购房时是否执行差别化住房信贷政策。

按照苏州部分银行的解读，“借款人贷款购买的第一套房已经卖掉，只要在银行征信系统中查到有贷款记录，再贷也算是二套房，因为房子买进买出到底是出于改善性需求还是投资炒作，银行很难界定。”

但是按照这样的解读，如果说卖掉的是全款购买的首套房，那么再买房的话，一则银行没有征信记录，二则相关调查也确实可以查明买房者手上并不拥有房子，此时买房应该视作首套房。

疑问2，外地房产如何查询？

在此次二套房认定标准出台前，商业银行大多根据人民银行个人征信系统中的购房人房贷记录来查询其是否为二套房，因此如果购房人名下有非贷款购买的房产，往往无法认定。此次出台的认定标准明确二套房认定标准是既认房又认贷：既要看当地房地产主管部门房屋登记信息系统中是否有购房记录，而且要银行是否有征信记录。那么如果购房者在外地有房产，在当地能提供一年以上纳税或者社保缴费证明，此时在当地买房算不算首套房？

业内都清楚，目前全国住房联网制度还不够完善，如果在异地曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但难以确定的家庭名下在异地的未贷款房产。

在认定标准的相关文件中有这样的表述，如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。而假保证书一经查出将被记录到银行的信用记录中，以后该贷款人再贷款买房、买车或办信用卡将遇到困难。

但是由于住房登记系统的不完善会使借款人所提交的信息难以辨认真伪。相关业内人士指出，由于房屋登记系统尚未全国联网，因此无法查询购房人在外地的购房记录，因此上述情况有可能不会被认定为第二套房。“如果借款人拥有外地房产，并且未通过贷款，同时其在苏州没有房产，现在打算在苏州贷款买房，会被认为是首套。因为通过征信系统查询不到该人之前有房产，通过苏州的房屋登记信息系统也查不到其在外地的房产信息，而如果依靠贷款人（银行）面谈等方式，其真实性并不能保证。”业内人士这样表示。

记者了解到，异地查询不完善还会有其他空子可钻。比如夫妻双方户口均不在本地或者一方不在本地，那就可以到原籍开出单身证明，用于申请贷款。“要确保二套房执法没有漏洞，需要全国房管部门实行联网。”

认房又认贷会继续“误伤”首改族

沧浪区的刘女士一家三口住在十梓街一个50平方米的公寓房里，从去年下半年开始，刘女士一家就开始关注楼市，希望能够也在沧浪区找一个100多平方米的房子改善居住。今年年初，好不容易在沧浪新城看中一套价格比较适中的房子，签约当口遇到国家新政出台，刘女士打算买的房子成为第二套住房。

刘女士告诉记者，她觉得她的买房需求应该属于正常需求，不应该在打压范围之内。记者发现，二套房新政让很多像刘女士这样的首改族受伤严重。

事实上，当一个多月前，二套房新政一出台，就有很多业内专家指出，这样的调控既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。但是由于当前调控重点仍在抑制需求上，若政策撤出，房价可能会报复性反弹。因此对于这误伤的一族，目前确实没有更好的解决办法。

很多业内专家也预测，下一阶段调控重点可能会放在增加供给上面，相关部门会通过增加保障性住房的供给和新房的供给来满足市场需求。

最值得关注的是，二套房认定标准中强调，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行。这意味着此次认定标准对异地买房进行了重新调整：异地买房可以按照二套房标准来执行。

相比之前国务院“新国十条”，认定标准对异地购房贷款的限制已有所宽松。按照“新国十条”的要求，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这在当时被业界理解为限制投机“炒房客”的最严厉打击。

从暂停放贷到按照二套房政策执行，是否意味着楼市政策正在“松动”？不少银行业人士给出的答案是否定的。“政策微调更多是考虑到异地购房人的自住购房需要，因为二套房首付50%、利率1.1倍的标准，对投机客而言成本已较高。”业内人士这样指出。

记者了解到，随着经济环境的不断发展和优化，苏州的楼市近年来吸引了上海、浙江等很多地方的人群前来购买，吴中区太湖边上的高端项目、园区现代大道边上的部分楼盘、人民路北延段的个别楼盘，上海等外地人买房的比例都是一个不小的数目。分析这些外地在苏的买房者，除了部分是投机、投资需求外，也有不少是外地在苏工作并打算在苏安居的购房者。“对异地买房的严控旨在控制各种炒房群体，但是对那些在异地工作定居的人群也会造成一定的误伤。”

新标强化严控信号

有专家指出，尘埃落定的“第二套房”认定标准是对市场上“楼市调控告一段落”的直接回应，它传递的是楼市严厉调控仍将继续深入的信号。“如果调控在近期仍无实际效果显现，将不排除中央出台更加严厉的政策的可能。”

一个多月来，二套房新政对楼市造成的影响已经充分显现，楼市成交量快速下滑。买卖双方陷入观望。业内专家指出，认房又认贷的二套房认定标准，很大程度上使房产回归了居住的本质，这将彻底扭转市民对房子的投机投资心理，短期内将使房地产市场投机投资者锐减。

业内人士表示，随着新政策的逐步执行，对于已用全款买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇。这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加，也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。新标准的出台对于中小投资者的心理威慑力会非常大。